公告概要：

公告信息：
采购项目名称	辽中区第二高级中学物业服务招标
品目
采购单位	沈阳市辽中区第二高级中学
行政区域	辽中区	公告时间	2026年03月11日 14:30
获取招标文件时间	2026年03月11日至2026年03月19日每日上午:17:00 至 12:00 下午:12:00 至 18:00（北京时间，法定节假日除外）
招标文件售价	￥0
获取招标文件的地点	线上获取
开标时间	2026年04月01日 09:00
开标地点	电子投标文件在辽宁政府采购网提交。备份投标文件和《递交备份投标文件登记表》一同递交至沈阳市浑南区世纪路1号21世纪大厦B座4楼。
预算金额	￥144.960300万元（人民币）
联系人及联系方式：
项目联系人	王翀
项目联系电话	024-22896687
采购单位	沈阳市辽中区第二高级中学
采购单位地址	辽中区政府路139号
采购单位联系方式	87823443
代理机构名称	沈阳公共资源交易中心
代理机构地址	沈阳市浑南区世纪路1号21世纪大厦B座
代理机构联系方式	024-22890043
附件：
附件1	辽中区第二高级中学物业服务招标JH26-210122-00030.doc

公告信息

辽中区第二高级中学物业服务招标招标公告

撰写单位:

沈阳公共资源交易中心

发布时间:

2026-03-11

项目概况

辽中区第二高级中学物业服务招标招标项目的潜在供应商应在线上获取招标文件,并于2026年04月01日 09时00分（北京时间）前递交投标文件。

一、项目基本情况

项目编号：JH26-210122-00030

项目名称：辽中区第二高级中学物业服务招标

包组编号：001

预算金额（元）：1449603

最高限价（元）：1449603

采购需求：查看

服务需求

本项目共计 1 个包组，包号为 001 。包组内不允许缺项。

履约期限：合同签订生效后1年。

履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。

付款方式：

付款条件	付款比例
每完成6个月服务，支付50%服务费。累计付款额不超过合同价款。	按同时段实际完成额支付
满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日。

服务清单

1.项目基本情况

物业名称：辽中区第二高级中学物业服务招标

物业地址：沈阳市辽中区政府路139号

2.物业服务范围

2.1物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
总面积	建筑面积（㎡）	35251㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.6秩序维护服务”
需保洁面积（㎡）	30044㎡	见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务”
门窗	门窗总数量（樘）及总面积（㎡）	门650樘/1768㎡，窗826个/3860㎡，总面积5628㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	地砖/19800㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	内墙饰面乳胶漆总面积37000㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
顶面	顶面各材质及总面积（㎡）	办公区顶面为乳胶漆，总面积20600㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
外墙	外墙材质及总面积（㎡）	保温岩棉涂料 21018㎡，玻璃幕墙458㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
外墙需清洗面积（㎡）	15160㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
教学楼会议室	室内设施说明	会议桌4个，长条会议桌180张、会议椅520把、音响 3个、话筒18个	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
会议室数量（个）及总面积（㎡）	4个共计600㎡	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
图书馆	室内设施说明	空调、供水、供暖设备等。	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
藏书室数量（个）及总面积（㎡）	藏书室4个，487㎡	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
阅览室数量（个）及总面积（㎡）	阅览室4个329㎡	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
电子阅览室数量（个）及总面积（㎡）	电子阅览室1个，台式计算机78台及配套桌椅，135㎡，玻璃隔断20m	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
档案室数量（个）及总面积（㎡）	档案室1个，档案柜6组，面积45㎡	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
荣誉室数量（个）及总面积（㎡）	荣誉室1个，95㎡	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
综合楼报告厅	报告厅数量（个）及总面积（㎡）	报告厅1个，800个座位，配套设施设备，约860㎡	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	55个卫生间，共约2532㎡	见“3.4保洁服务”
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	卫生间，共45个垃圾桶，外围8个垃圾桶	见“3.4保洁服务”
车位数	地面车位数	126个	见“3.6秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	1个	见“3.6秩序维护服务”
人行口	1个	见“3.6秩序维护服务”
强弱电系统	空调系统	壁挂式柜式空调的数量144台、总功率216KW；多联机2组，总功率85KW	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”
给排水系统	市政供水系统1套，立式电热水器１８台、化粪池6个、污水井128个、雨排井108个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”
消防系统	消防系统主要包括消防栓120个、控制器1个、消防卷帘门2个、应急照明灯136个、灭火器242具、消防水箱１个、蓄水池1个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”
安防、弱电系统	安防系统主机1个、监控点位168个、门禁1个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”
照明系统	照明灯具1678个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”
供配电系统	市政供电、储备柴油发电机2组	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”
采暖系统	2套	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”
浴池	浴池及配套电加热水箱	浴池2间、120个喷头、120个更衣柜，电加热水箱1组	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”

2.2物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	67400㎡	见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务”“3.6秩序维护服务”
路灯	路灯64个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”
景观	1处	见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务”“3.6秩序维护服务”
文化长廊	2组	见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务”“3.6秩序维护服务”
消防栓、安全指示牌、灭火器	消火栓1个，安全指示牌16个，灭火器8只	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”
垃圾箱	36个	见“3.4保洁服务”
监控	40个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”
指示牌、显示屏	3个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”

3.物业管理服务内容及标准

物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、秩序维护服务、会议服务、针对采购人特点的特殊服务等。

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，及月份具体工作内容，明确责任分工，并制定配套实施方案。
2	服务人员要求	（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明、用语文明礼貌，态度温和耐心。
3	保密和思想政治教育	（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议，保密协议应当向采购人报备。
（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、上报信息登记、大件物品进出登记等。
（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	服务改进	（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
（3）需整改问题及时整改完成。
6	重大活动后勤保障	提供重要接待、大型会议、大型考试、采购人重点业务等大型活动提供物业服务后勤保障。
7	应急保障预案	（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。
（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每月至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时购置齐全，确保能够随时正常使用。
8	服务方案及工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。
（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、秩序维护服务方案、会议服务方案、宿舍管理服务方案、冬季供暖保障方案等。
（4）制定物业服务各专业服务工作标准，并持续保持与落实。
（5）中标方要求统一着装（费用自理），服装款式分项目经理（西服）、维修（工作服）、保洁（工作服）秩序维护员（服装必须符合上级公安部门要求的服装）会服（会务保障人员服装）。无参考款式的服装及各款式服装的颜色、材质等具体情况中标后须服从采购人意见。
9	服务热线及紧急维修	（1）设置24小时报修服务群。
（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。重点是学生离开教学楼后夜间巡查巡视维修。及寒暑假等国家法定假日维修、抢修。
10	其他保障	（1）办公区公共区域采购人指定必要的物业用品、设施设备、新增展板、门牌、搬运服务、值班室、备勤室生活用品等由供应商提供，满足采购人需求。
（2）物业服务部分由中标供应商按采购人要求，为采购人提供的消费品、常用品及易耗品等，经采购人验收合格后投入服务使用，所提供用品使用权和所有权最终归采购人所有；各项按采购人需求，由供应商或供应商委托有资质专业公司实施，并提供整套完备手续，供采购方备案，含提供工程设计、预算、造价审核报告、监理服务、施工及服务资质、所用材料的质量合格证等相应有效手续，按实际发生经采购人验收合格后提供按造价审核相关材料，结算金额由中标人承担，采购人不再单独付费。
（3）在场内劳务人员中调配组建办公区节能降耗服务组、办公区综合服务组、办公用房维修维护服务组、设施设备维修维护服务组等有关服务保障组，由采购人指定相应科室进行管理，人员及人数经采购人考核同意后上岗，根据办公区实际运行需要提供相应服务。

3.2房屋维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	主体结构、围护结构、部品部件	（1）每季度至少开展1次房屋尤其是大跨度建筑顶棚结构安全巡视，大雨或大雪过后马上巡视，必要时清除棚顶积雪，维修时不准在棚顶放重物造成屋顶损坏，出现责任由中标方承担。发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施，做好维护检查台账。
（2）每月至少开展1次外墙面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
（3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
（4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
（5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。
（6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。
（7）每半月至少开展1次强弱电线路、供暖、消防管网等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
2	其他设施	（1）每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠、体育器材设备等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
（2）每半月至少开展1次消防装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
（3）路面状态良好，地漏、下水通畅不堵塞。
（4）每月至少开展1次维护。空调、LED显示屏、监控、伸缩门、车辆识别系统、净水系统、热水器、水、电、网、天然气、暖、工具、停车场相关设施等；消防、配电设施按采购人指定进行配备、维修、更换设备，达到消防、供电等运行要求，维修后需采购方确认；由采购人指定，供应商按需求为各集中办公区配备备用停电发电车等。发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，设备、设施更换的，待采购人同意后按维修方案实施维修或更换。
（5）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。
3	装饰装修监督管理	（1）装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。
（2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。
（3）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。
4	标识标牌	（1）标识标牌符合《公共信息图形符号第1部分：通用符号》（GB/T10001.1）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志第1部分：标志》（GB13495.1）的相关要求。规范清晰、路线指引正确、安装稳固。
（2）每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识检查。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。
5	建筑维修	学校有大型招标建筑维修、建设等。要对现场及施工过程进行安全等监督管理。（人物、车辆等）

3.3公用设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。
（2）保障设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。
2	设备机房	（1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。
（2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。
（3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。
（4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管，消防、通风、应急照明，防止小动物进入。
（5）安全防护用具配置齐全，检验合格。
（6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。
3	给排水系统	（1）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）的相关要求。
（2）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求。（3）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
（4）水泵房、水箱间，每日至少巡视1次。每年至少养护1次水泵。
（5）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。
（6）每季度至少开展1次排水管疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。
4	空调系统	（1）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB50365）的相关要求。
（2）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T18883）的相关要求。
（3）定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态。
（4）中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展1次运行情况巡查。
（5）每半年至少开展1次管道、阀门检查并除锈。
（6）每年至少开展1次系统整体性维修养护，检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
（7）每年至少开展1次新风机、空气处理机滤网等清洗消毒；每2年至少开展1次风管清洗消毒。
（8）每年至少开展1次分体式空调主机（含空调过滤网）和室外机清洁。每月至少开展1次挂机和室外支架稳固性巡查。
（9）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。
（10）发现故障或损坏应当在30分钟内到场，紧急维修应当在15分钟内到达现场，在12小时内维修完毕。
5	消防系统	（1）消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》（GB25201）的相关要求。
（2）消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》（GA503或XF503）的相关要求。
（3）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图、值班人员名单等按幢设置在楼层醒目位置。
（4）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。
（5）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。灭火器不符合要求的要加压灌粉更换。
（6）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。
（7）正压送风、防排烟系统运行正常。
（8）各集中办公区每个楼层至少配备4公斤灭火器8具，厨房、仓库等重点区域用增加灭火器数量，具体配备标准按照《消防法》《建筑灭火器配置设计规范》执行。
（9）至少每半月，进行一次安全巡检，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。每学期提供有专业消防维保资质公司出具消防维保记录及检测报告。
（10）配合上级消防部门检查汇报，按要求中高考等大型考试消防站安排专业人员值守。
6	供配电系统	（1）建立24小时运行值班监控制度。
（2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。下大雨马上进行巡视电力设施，发现渗透马上排水24小时不间断抢修。
（3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。
（4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。
（5）储备充足的油料，发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。中高考、学考等大型考试要保障3分钟内供电。
（6）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。
7	弱电系统	（1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T1081）的相关要求。
（2）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。
（3）软硬件根据上级要求进行升级。
8	照明系统	（1）外观整洁无缺损、无松落。
（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度、功率与更换前保持一致。
（3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。
9	采暖系统	（1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。
（2）负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。要加班加点维修保障师生上课及住宿生晚上取暖。
（3）做好供暖前检查等相关准备工作。
（4）暖气片上水前，提前通知采购人。
（5）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。
（6）根据天气情况适时调节供暖设备运行工况，节约能源。
（7）发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
10	浴池	保障浴池正常使用，电加热水箱维护、保养，浴池使用后卫生清扫等。学生洗浴期间男女浴池分别有专人管理，随时清理卫生，维护秩序，确保安全。
11	维修、维护、维保	（1）各集中办公区（含食堂）维修、维护、维保：电梯、空调、消防、LED电子显示屏、监控、伸缩门、车辆识别系统、净水系统、热水器、水、电、网、天然气、暖、食堂设施设备、停车场相关设施等,由供应商提供原材料、设备、工具、人力等；消防、配电设施按采购人指定进行配备、维修、更换设备，达到消防、供电等运行要求，维修后需采购方确认；由采购人指定，供应商按需求为各集中办公区配备备用停电发电车等。如果中标供应商不能满足采购人需求保证供应，按违约处理，采购人可以单方解约，不支付所有服务费用。因此影响办公运行给采购人造成的损失，采购人可以通过法律途径由供应商进行赔偿。
（2）维修改造包含办公室、教室、专用教室、服务用房、设备用房、附属用房的墙体、防水、门窗、强弱电线路、供暖、消防管网等，由供应商提供原材料、设备、工具、人力等，按采购人要求实施维修改造，维修后需采购方确认。如果中标供应商不能满足采购人需求保证供应，按违约处理，采购人可以单方解约，不支付所有服务费用。因此影响办公运行给采购人造成的损失，采购人可以通过法律途径由供应商进行赔偿。
（3）负责保障办公区正常运转的各种设备和设施的使用、维护、保养、维修、检测（包括供暖、空调、上下水、排污、清掏、新风换气、用电、变电、电器、电梯、天然气、墙面、防水、消防器材、设备及食堂所有设备设施等）等，由供应商提供原材料、设备、工具、人力等；按需求为各集中办公区配备发电车；消防、配电设施按采购人指定进行配备、维修及更换设备，达到消防、供电要求；因维护、保养、维修、检测、巡检等不到位造成人员财产损失由供应商负全部责任。
（4）校园园区维修、装修、工程改造包含办公室、服务用房、设备用房、附属用房的墙体、防水、门窗、强弱电线路、供暖、消防管网等，由供应商提供原材料、设备、工具、人力等，按采购人要求实施维修改造，维修后需采购方确认。在服务期内如发生造价3万元以内维修改造项目，由供应商提供，如发生造价3万元以上维修改造项目，由甲、乙双方协商一致按实际发生另行结算。如果中标供应商不能满足采购人需求保证供应，按违约处理，采购人可以单方解约，不支付所有服务费用。因此影响办公运行给采购人造成的损失，采购人可以通过法律途径由供应商进行赔偿。

注：各种设施设备的安装改造维修应当由具备相应资质的供应商完成，如供应商自身不具备，可进行分包由具有相应资质的单位完成。服务标准涉及的国家标准有更新的，执行国家最新标准。

3.4保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）每天早中晚3次对采购人楼内的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人流量较大区域，增加地面的推尘次数（教学楼走廊、方厅每节课上课后拖一次）；雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹，并设置小心地滑牌，采取临时防滑措施，避免意外发生。
（2）公共区域走廊及大厅的附属设施、各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、门、门框、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁1次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。
（3）保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、无蛛网，对墙面每周要进行一次大清洁。
（4）排风口，每周清洁1次，确保无灰尘、无污渍。
（5）安全通道及楼梯每天要清洁3次，并确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等。
（6）卫生间清洁要求随时有专人负责，做到干净无杂物无异味。
（7）随时检查公共区域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。
（8）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
（9）保洁用品配备：服务区内卫生纸、洗手液、保洁袋等用品，由供应商自行及时供应配备，由采购人指定，经采购人验收合格后投入使用。
（10）大小会议室及领导办公室卫生清洁工作、采购人办公区域（办公室、接待区、休息区等）等清洁工作、楼内玻璃隔段清洁工作、淋浴间管理和卫生清洁工作。
（11）保洁人员应讲究个人卫生，工作时间必须着工作装，并保持服装整洁。保洁人员上班时间不得做与本职工作无关的事，未经允许不得进入各办公室。不准打电话、手机。作息时间随着学生放假时间确定，并遵循物业公司具体要求。
（12）更换人员至少干满1个月，并需采购人同意，方可入职。
2	校园院区	（1）每天对道路、停车位进行清扫1次，全天保洁。保证道路、停车位、绿化带等无垃圾、无树叶、无纸屑、无烟头、无污渍等；绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。
（2）秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净。
（3）冬季下雪要对校门口及通往各楼道路、停车场道路即下即清，确保出行。雪停后及时组织人员清理操场、篮球场、停车场（位）、道路甬路及采购人安排的其他区域的积雪。必要时经采购人安排需使用机械除雪，满足学校教育教学需要。（4）道路指示牌、标识、辖区内垃圾桶每周要清洁，确保无灰尘、无污渍，垃圾桶内的垃圾要随时进行清理确保无堆积现象。
（5）确保采购人外围地面干净无杂物、无杂草青苔、无污渍、油渍。
（6）学校周边围墙外10米内白色垃圾的清理及南侧围墙至马路之间绿化带内白色垃圾。
3	公共区域走廊卫生清洁	（1）保洁人员每天8：30前应清扫完毕（节假日全面清扫除外），每周进行一次彻底清扫，重大节假日、活动日前视情况进行大清扫。工作日内，保洁人员对自己分担的保洁区域必须不断巡视，随时保持清洁。
（2）采购人附属设施各种指示牌、电气、消防设施设备、门、门框等每天至少清洁1次，并经常巡视，发现问题要及时清洁处理。
（3）垃圾日产日清，垃圾桶每天保持清洁状态，确保无灰尘、无污渍、无满溢状况；清运垃圾必须用大垃圾袋装好。
（4）采购人的走廊通道地面保持干净，确保无灰尘、无污渍、无垃圾等；各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、玻璃、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品和门框要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。
（5）内、外玻璃每季度擦洗1次。各种会议前进出通道门玻璃清洁。
4	会议室、大厅卫生清洁	（1）每天对各个会议室的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，随时保持每个会议室可使用状态。
（2）采购人内会议室的附属设施，各种指示牌、栏杆、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁1次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍；公共区域早中晚各喷洒消毒水一次，墙面不能留有痕迹。
（3）随时检查会议室内的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。
5	物品清洗	所有窗帘、厕所门帘清洗周期为每年9月及下学年3月，对无法清洗的地毯，进行更换。
6	垃圾清运	（1）办公区域每天至少收集垃圾2次，学生厕所或特殊情况增加收集次数，垃圾分类清运。保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。各楼层小型垃圾桶内的垃圾不得多于三分之二。
（2）垃圾存放处要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。
（3）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。
（4）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。
7	卫生消毒	（1）办公用房区域、公共场所区域和宿舍卫生间周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。春秋季传染病流行时按学校要求进行消杀。
（2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业。所需药品等，均符合国家安全标准。
（3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。
8	物料服务	负责学校园区楼内外保洁所需物料等。

3.5绿化服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
（2）做好绿化服务工作记录，填写规范。
（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。动力工具，专人使用。
（4）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。
（5）办公区绿化的养护、修剪、除雪、室内绿植美化等。
2	室外绿化养护	（1）根据生长环境，植物特性进行种植、除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。大规模植物更新、种植经采购人同意后进行。（每个花池花草品种不能完全一致，90%宿根花卉、10%盆栽花卉）。
（2）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。
（3）定期开学前及中高考和重大活动前修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。死树缺株按原品种补栽。
（4）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在10%以下。
（5）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。边石整洁无沙土。杂草随时拔除。
（6）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。
（7）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。
（8）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。

3.6秩序维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	门岗管理	（1）工作时间：白班工作时间7：30－17：00，更夫工作时间为7：30－次日7：30；岗位设置：正门岗、后停车场门岗均为24小时设岗。工作日：白天7：30－17：00正门岗设3人岗、教学楼设1人岗，晚间门卫、教学楼各设1人岗；不定时对校园内周边巡逻与安全检查；监控岗负责楼内消防和安全监控；夜间及节假日；正门岗、楼内值守室各设人员值班。
（2）负责办公区内和校园、校门24小时的秩序维护（包括消防专职人员、配合防洪防汛、除雪、防盗等）。中标方需配备秩序维护服务必要的器材。
（3）负责门禁管理：按采购人安全处规定礼貌接待外来人员，做好来访人员确认及登记。制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好，排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。使门禁真正成为本物业的安全屏障和文明窗口。配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。校门所对区域不准停车，并将小商贩劝离校门区域200米之外。
（4）负责出入院内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。
（5）负责大型物品出入管理，必须得到采购人的通知、登记后，方可放行。
（6）物业公司负责秩序维护员的日常管理、工作协调和技能训练工作。主要负责校门及秩序维护工作。
（7）中标方需在校门保安室配齐配足秩序维护用品，包括警具、对讲机等（八小件两套）。
2	巡逻管理	（1）负责夜间、节假日、双休日办公区巡查守护工作。巡查遇到问题及时与采购人取得联系，并做好安全巡查记录，集中精力提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保安全；夜间巡逻每晚至少3次，拍水印相片存档备查。
（2）巡逻检查的员工必须佩带工牌，按规定的巡逻路线巡逻。
（3）按照《巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻，在检查中如发现险情，应果断采取应急处理措施，并及时上报，在有关人员及采购人领导到达现场之前不能离开。
（4）巡逻检查人员必须熟悉采购人楼内巡逻区各类设备、物品放置，如发现物品的可疑情况，要立即查明，针对检查发现的不安全隐患，落实各项防范措施。
（5）检查消防器材有无损坏，如有损坏，必须立即进行更换，并认真填写更换记录。
（6）夜间巡逻每两小时巡逻一次，并做好记录。应注意检查声音、味道、温度等安全隐患。注意采购人周界可疑迹象，及时发现并控制非法侵入人员，并向采购人领导进行报告。重点检查楼内开水间和卫生间的关灯、关窗情况以及各楼层办公室。校庭关灯、关窗、锁门情况、楼内消防及供暖设施管道有无泄漏；外围巡逻岗应随时注意LED和泛光照明的工作情况，未及时回寝室的住宿生。保证墙体及外围公共设备的完好。
3	事故处理	（1）迅速果断制止火灾、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、纠纷等突发事件；物业经理应立即到现场，同时尽快向上级领导报告。
（2）参与事故处理的物业经理在事件处理后立即填写重大事故报告，于12小时内以书面形式递交采购人，详述事故发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。
（3）参与事件处理的秩序维护部门应在事件处理完毕后如实总结，找出事故发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。
4	突发事件的处理	（1）对于各种突发事件有应急预案。
（2）凡遇突发事件（指抢、盗、打架、闹事或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取必要措施，及时报告采购人当值领导。
（3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。
（4）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。
（5）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作。
（6）物业经理在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。
5	工作职责	物业经理：（1）做好秩序维护员的日常管理工作，组织队员认真学习并贯彻执行好各项规章制度，提高组织纪律性。（2）带领秩序维护员完成岗位执勤任务，不断提高安全服务质量。（3）以身作则，起好传、帮、带作用，提高秩序维护员的法制观念和执勤能力。（4）讲究工作方法，搞好队内团结，做好秩序维护员的思想政治工作和岗位管理工作。（5）认真做好工作记录，及时向采购人领导汇报工作，征求意见。（6）教育、监督秩序维护员按规定爱护和正确使用装备器材（做到人人会熟练使用器械，定期做好培训并对培训拍照存档）。（7）教育、监督秩序维护员严格遵守保密纪律和安全规定，防止事故发生。（8）组织秩序维护员进行军体训练。（9）完成领导交办的其他工作。
秩序维护员：（1）秩序维护员应按时到岗，认真履行正门大厅接待工作，严格履行交接班手续，不擅离职守，不得私自换岗、串岗、替岗，在岗期间不做与工作无关的事（如：读书、看报、吸烟、喧哗、打闹、吃零食、听收音、玩手机等）。（2）秩序维护员在岗期间应统一着装，按季节更换，保持服装整洁，准确佩戴执勤标志，不准将帽子取下，不准穿拖鞋或赤脚穿鞋。（3）秩序维护员门前执勤时应精神饱满，挺胸抬头，两眼平视前方，成跨立姿势站立，坐岗人员要姿态端正，认真登记，字迹工整，保持登记本整洁。（4）秩序维护员应明确自己的工作职责及处置程序，熟悉岗位周边环境及治安状况，掌握各级值班报警电话的使用方法。（5）秩序维护员应热情主动地为来校办事的人员服务，讲究礼节，用语文明，有问必答，百问不烦，不得与办事人员发生争吵。（6）对来办事的车辆，秩序维护人员应查验证件，有礼貌的引导到规定位置停放，保证停车场安全有序。（7）在岗人员应时刻保持警惕，遇到上述情况，应敢于斗争，并立即报告，遇有险情事故，应挺身而出，敢于奉献，不准袖手旁观、临阵脱逃、回避绕行。（8）秩序维护员应严格检查进出校园搬运物品的人员，没有领导签字或相关单位的证明一律不予放行。（9）秩序维护员应保持（岗位）的严肃有序，其他人员未经允许，不得随意进出。（10）严格遵守请假制度，秩序维护员在岗期间不得请假，特殊情况由经理安排好顶岗人员，休息时间外出，应履行请假手续。（11）完成采购人安排的相关事宜。
秩序维护员职责：（1）负责校内的消防和安全监控工作，协助处理突发事件，认真做好监控设备的日常保养，保证设备的正常运行。（2）监控室由物业秩序维护人员负责24小时职守，认真履行监控职责，如无采购人代表陪同，任何人不得擅入监控室。（3）熟悉监控设备的性能和使用方法，严格执行操作规程，正确排除故障。（4）认真注视监控屏幕，发现疑点，立即切换监视，跟踪录像，并立即报告值班人员，发现紧急情况时，立即通知值班人员去现场查看。（5）定期做好监控录像、值班记录等资料的保存工作。（6）严格遵守保密纪律和有关安全规定。监控录像为学校内的保密资料，调用监控录像必须填写申请表，经采购人代表及项目经理共同签字确认后，监控员方可调用，并详细记录。

3.7会议服务

序号	服务内容	服务标准
1	服务需求	（1）负责公务接待、会务服务，采购人指定用水、备品、桌椅、音响发电设备等会场布置；会场由采购人在集中办公区以内、以外指定安排，由中标供应商提供。
（2）保障各类大中小会议会务服务工作：包含服务人员、秩序维护、保洁、会务用品、保洁用品、饮用水，会场布置等由中标方提供。小型会议100人以内；中型会议100-500人；大型会议500人以上。
2	会议服务工作	（1）有会的会议室门口需设立1个站立岗，随时接待前来参加会议的领导。
（2）会前准备工作要认真看清会议预定单，如会议性质、参会领导人员（主办部门联系人及电话、会议时间、地点、场型、设备、座位牌打印、摆放及特殊服务要求等）会议前一天与领导沟通。
（3）会场布置根据要求进行场地摆台，同时对所准备的物品进行检查如茶杯、笔、纸、名卡等等，每样物品的摆放都需要按照摆放标准，用尺精确测量位置，前后左右吊线测量是否保持直线，不得有分毫偏差。
（4）会前清洁会议室内所有陈设，做到一尘不染；椅子摆放要整齐，数量要与会议人数相等，通常椅子与椅子的距离为20公分除特殊要求及人数增加，椅子必须采用掉线的方式摆放且必须保持在一条直线上；在摆台面时要求物品要干净、整洁、方便客人使用，物品要横齐竖直，规范合理。
（5）把事先准备好的纸、笔、垫板、水、水杯、杯垫、茶叶等摆在正对客人的台面上，根据领导习惯，反复确认是否摆放正确；指示牌必须清晰明了，用词准确；名牌必须用掉线的方式摆成一排，沿上桌边对齐，每个座位的名牌位置必须保证完全相同。
（6）会议开始时员工要观察四周是否有没入座人员，应及时疏导，会议开始后，服务人员应主动关好门，在门口守候随时为客人开门，保持站立不动，不得擅自离岗。
（7）服务人员应提前会议十分钟把茶泡好，茶水一般在15到20分钟给添加一次，但要牢记三轻、一快（三轻：说话轻、走路轻、操作轻，一快为服务快）服务要有礼貌，时刻保持清醒头脑，确保会议安全，尽量在服务中不影响会议；如遇到重要领导讲话时不要随意走动和添加茶水。
（8）当一切服务妥当之后，服务人员应站在会场两侧，随时为客人服务。
（9）会议中途有茶休或午休时，应及时到会场内进行整理会场，整理调整好台型及椅子，需要更换及补充相应物品的要及时，同时通知保洁进行场地清理，桌面上的物品重要资料员工不要随意去动。
（10）会议重新开始前，应酌情重新为客人更换茶水等。（11）会议结束后，面带微笑欢送宾客，并提醒参会人员拿好随身物品。
（12）会后进入场地，及时检查是否有客人忘记带走的物品，如果有应及时上交并做好登记。
（13）配合搬运物品及把资料送到指定地点。
（14）事先准备好雨伞等，以防下雨为参会人员撑伞。

3.8针对采购人特点的其他事项

序号	服务内容	服务标准
1	其他事项	（1）本项目为沈阳市辽中区第二高级中学采购物业管理服务项目，项目服务区域室内外用于保洁日常所需物料、维修所需各种五金、电料、水暖、装饰材料等配件由中标供应商按要求及时采购提供并保证质量，由采购人验收合格后方可投入使用。如果中标供应商不能满足采购人需求保证供应，按违约处理，采购人可以单方解约，不支付所有服务费用。因此影响设备设施运行给采购人造成的损失，采购人可以通过法律途径由供应商进行赔偿。
（2）根据突发事件实际工作需要，由采购人提出物业项目操作流程及要求，中标供应商应无条件严格响应执行。否则，按违约处理。
（3）物业公司不得使用电暖气等与工作无关的电器设备；物业公司因故无法正常工作时，应报采购人同意；物业公司应节约使用采购人提供的资源，保证不造成资源浪费；物业公司在工作中应注意防火、防盗，注意工作安全，物业公司员工在工作区域内因工作造成受伤、死亡的，由物业公司承担全部责任；物业公司应遵守采购人规定，并服从采购人的管理。因服务人员无故拖延，拒绝采购人提出要求，采购人有权更换或撤离该服务人员；物业公司不准使用易燃易爆及其他危险品作业，特殊情况必须提前报采购人同意；物业公司应及时向采购人汇报工作，征求意见，协助采购人更好的开展工作；凡物业公司人员出现任何事故和伤害，由物业公司全部负责（包括人身伤害事故）；采购人有权要求物业公司配齐符合规定的工作人员,（全体工作人员必须具有身体健康证明及无犯罪记录证明）经采购人确认后方可录用。如违反规定，后果由物业公司承担。采购人有权要求更换不称职的员工；物业公司每月须向采购人提交服务人员的名册；本项目内的物业服务人员不得到供应商其它服务项目内工作，采购人指定的除外。
2	重大活动后勤保障	（1）提供重要接待、大型会议、采购人重点业务备勤等大型活动提供物业服务后勤保障。
（2）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
（3）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
（4）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。

4.物业管理服务人员需求

岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求）	职责要求	采购方对接部门
项目经理	1	1	男女不限，55周岁以下，大专及以上学历（上岗前核验相关证明材料），具备5年以上物业、接待管理工作经验，作风硬朗，组织协调能力强，有物业管理经验，经采购人考核同意后方可录用。	1、有驾驭物业管理人员的能力。2、高质量完成采购方提出的各种合理需求。3、善于倾听采购方意见。4、具有处理突发性事件的能力和方法。	总务处
会务内勤服务	2	2	女性，55周岁以下，具有专科及以上学历（上岗前核验相关证明材料），能够胜任文档编辑、档案整理、资产录入、账务核算、计算机操作、财务平台数填报等工作，协助采购方完成材料收发、上报等工作及采购方交给的其他事务性工作，经采购人考核同意后方可录用。	1、工作认真、细心，善于沟通。2、会务接待、会议资料分发、签到登记、摄像照相、档案整理、材料收发上报、数据统计。3、固定资产、债务、食堂餐费系统、校园食品安全和膳食经费管理大数据监督监督等平台录入。4、采购人交给的其他任务。5、服从领导，相互配合，服务到位，记录准确并完成领导交给的其他有关工作。	总务处
电工班长（强电）	1	1	男性，年龄为50周岁以下，具有3年以上工程及设备维护工作经验，具有特种作业操作证（低压电工）（上岗前核验相关证明材料）及水电网维修技能，能够胜任水、电、暖、钳、网等工种工作。以电工活为主，经采购人考核同意后方可录用。	1、完成各种电工工种工作。2、熟悉各种用电设备，能熟练操作、调试供暖、供水、供电、发电各种设备。3、完成有线通讯线路维修工作。4、完成门窗等设施维修。5、能完成采购方交给的绿化及其他工种维修任务。	总务处
水暖工	1	1	男性，年龄为50周岁以下，具有3年以上工程及设备维护工作经验（上岗前核验相关证明材料）及供暖水电网维修技能，能够胜任水、暖、钳、网等工种工作及电焊、气焊、氩弧焊等以水暖活为主，经采购人考核同意后方可录用。	1、供暖设备调试、维修、维护。2、水泵、阀门、管道等维修、抢修、更换等能力。3、换热站白天巡查巡视、记录及夜间值宿维护。	总务处
弱电工	1	1	男性，年龄为50周岁以下，具有3年以上弱电网络维护维修安装、设备升级、改造工程及设备维护工作经验，及水、电、网维修技能，能够胜任水、电、暖、钳、网维护维修等工种工作，经采购人考核同意后方可录用。	1、电脑软硬件安装。2、会议保障，用电设备、电子屏等各种设备熟练操作。3、安装电话、网线等。4、能完成采购方交给的各种其他任务。	总务处
瓦工	1	1	男性，年龄为50周岁以下，具有3年以上工程及设备维护工作经验（上岗前核验相关证明材料）及水、暖维修技能，能够胜任水、暖、钳等工种工作。以瓦工活为主，责任心强，能力强，主要负责除瓦工以外各种杂修任务，最好会电焊、氩弧焊等。经采购人考核同意后方可录用。	1、所有室外地面修补、地砖铺设。2、所有楼内地砖、墙面砖黏贴。3、所有涉及瓦工的施工维修任务。4、能完成采购方交给的其他各种维修任务。	总务处
保洁	6	6	女性，55周岁以下，五官端正、身体健康，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。经采购人考核同意后方可录用。	1、教学楼、综合楼等各公共区域卫生清扫。2、卫生间及时清理。3、擦玻璃、清洗门帘。4、上报维修内容及地点。5、绿化拔草。6、清理积雪等公共集体劳动。7、会议、大型考试、大型活动其他保洁任务。8、体育馆、图书馆、报告厅等大型活动所有需要的保洁任务。9、体育馆内人员进出盘问、登记、清退活动完师生，及时关闭门、窗、水电等设施。10、采购方临时安排的其他任务。	总务处
宿舍保洁	2	2	女性，年龄为55周岁以下，五官端正、身体健康，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。经采购人考核同意后方可录用。	1、每天擦楼道、水房、厕所、消防设备等，保证楼道地面无废纸、无痰迹、便池无便痕黄垢，地面清洁，无堆放杂物。2、洗漱间地面不积水，水池无污垢，镜面清洁。3、公共场所门窗、墙壁无尘土、灰掉。4、垃圾清扫后及时倒入垃圾道内。5、卫生清扫工具摆放整齐，厉行节约。6、配合管理教师检查关闭水龙头，走廊电灯开关，并将寝室门锁好。防止长流水、长明不关灯的现象。7、发现水、电、消防等设施损坏，下水道堵塞等情况，及时向主管领导汇报。8、捡到学生遗失的物品交给值班教师或主管领导，待学生晚回宿舍后寻找失主。9、提高服务意识，增强服务学生责任感。10、能够圆满完成学校安排的其他临时任务。	总务处
室外保洁（绿化维护）	2	2	男性，55周岁以下，五官端正、身体健康，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。经采购人考核同意后方可录用。	1、其中一人既有室外保洁任务又兼学生宿舍垃圾道清理工作。2、另一人以室外保洁为主。3、两人配合完成绿化维护工作（包括除草、施肥、浇水等绿化工作）。	总务处
秩序维护员	6	6	年龄55周岁以下，身材挺拔，反应灵活，责任心强，熟悉秩序维护管理各项工作内容与标准，团队组织管理能力强，退伍或转业军人优先，经采购人考核同意后方可录用。	一、出入管理与验证1、严格把控校门进出，对教职工、学生凭有效证件放行，对外来人员（家长、访客等）进行登记、核实身份并联系被访人确认，禁止无关人员进入。2、管理校园车辆进出，尤其是外来车辆需登记并引导至指定区域，防止随意停放影响校园秩序。二、校园巡逻与安全检查1、定时或不定时在校园内巡逻，重点关注教学楼、宿舍、操场、图书馆等区域，排查安全隐患（如消防设施是否完好、门窗是否锁闭、有无可疑人员或物品等）。2、加强对校园周边的巡查，留意是否有社会闲散人员聚集，滋扰学生等情况，及时干预或上报。三、秩序维护与违规制止1、维护校园内的正常秩序，制止学生间的冲突、打闹等可能引发安全问题的行为，对破坏公物、扰乱课堂或宿舍秩序等违规行为进行劝导和制止。2、关注学生课间、上下学等时段的流动安全，防止拥挤、踩踏等意外发生。四、应急处置与协助1、遇到突发事件（如火灾、意外伤害、校外人员闯入滋扰等），立即采取应急措施（如疏散人员、控制现场），并迅速报告学校领导和公安机关，配合处理。2、协助学校开展安全演练、法制教育等活动，提高学生的安全意识。五、其他职责1、负责校门区域的环境卫生，保管好校门附近的公共设施。2、负责校门接送孩子的车辆的管理。3、负责校门附近小商贩的管理。4、配合学校做好大型活动（如军训、运动会、家长会、考试等）的安保工作，维护现场秩序。5、完成采购方交办的其他工作。	德育安全处
宿管	6	6	女性3人（55周岁以下）、男性3人（60周岁以下）。身体健康，责任心强，具有宿舍管理经验者优先，负责宿舍安全、纪律及学生生活服务	1、检查、纪实、评价学生在宿舍纪律、卫生、内务情况及设备设施使用保管情况。 2、对违纪学生进行教育，对严重违纪的学生及时通报主管领导处理。 3、处理宿舍发生的突发事件并及时向主管领导汇报情况。4、完成采购方交办的临时工作。	总务处
校医	3	3	年龄55周岁以下，负责师生健康管理、疾病预防疫情防控和应急处置突发卫生事件，具有医师资格证或符合从事校医工作的专业工作证明(上岗前核验相关证明材料)。同时具有熟练电脑打字，文档编辑等工作能力，下派到年部，协助年部安排的各种材料打印、整理等工作，经采购人考核同意后方可录用。	1、日常诊疗服务，负责师生常见病、多发病、轻微外伤的初步诊断、处理与用药指导，做好就诊登记。 2、传染病防控，严格落实晨午检、因病缺勤追踪、疫情报告制度；做好流感、水痘、诺如等传染病预防、消毒与宣传。 3、健康监测与体检，组织学生年度健康体检，建立健康档案，对视力、身高、体重、慢性病等进行监测与跟踪管理。 4、健康教育宣传，开展近视防控、口腔健康、心理健康、合理膳食、防溺水、交通安全等健康知识宣传与讲座。 5、校园卫生监督，监督检查教室、宿舍、食堂、厕所、浴池等环境卫生、通风消毒情况，提出整改意见。 6、食品安全协助配合后勤、市场监管部门检查食堂卫生、食材储存、餐具消毒，参与食品安全巡查。 7、急救与应急处置，掌握急救技能，对突发晕倒、外伤、过敏等情况紧急处置，及时联系家长并协助送医。 8、药品与器械管理，规范管理急救药品、医用耗材、消毒用品，做到账物相符、不过期、规范存放。 9、预防接种协助，配合疾控部门完成学生疫苗接种、查验接种证、异常反应监测与上报。 10、资料台账管理，健全健康档案、诊疗记录、消毒记录、传染病报告、培训宣传等台账，按时上报各类报表。。11、服从领导，相互配合，服务到位，记录准确，并完成采购方交办的其他工作。	德育安全处
浴管	2	2	男1 人（60周岁以下）女1人（55周岁以下）	1、开放时间管理，合理安排开放时段，分时段错峰供学生、教职工使用，做好公示与值班安排。 2、卫生消毒管理，每日清洁地面、墙面、淋浴头、更衣凳、地漏，定期对更衣室、浴室、扶手、储物柜消毒，保持通风，防止潮湿、异味、霉菌滋生。 3、水质与安全管理，保证水温适宜、供水稳定，严防漏电、漏水、滑倒、烫伤，定期检查电路、热水器、水泵、管道等设备。 4、设施设备维护，及时维修损坏的淋浴头、阀门、门锁、灯具，定期保养热水系统、循环系统，确保正常运行。 5、更衣室与储物柜管理，规范储物柜使用、登记、保管，提醒学生保管好个人物品，禁止贵重物品带入，保持更衣区整洁、无杂物、无异味。 6、秩序与文明管理，严禁打闹、追逐、浪费水、占用喷头，禁止吸烟、随地吐痰、乱倒杂物，引导学生文明洗浴、节约用水。 7、安全巡查与应急，专人值守，定时巡查，做好防滑、防溺水、防触电、防拥挤踩踏，遇突发故障立即停用并处置。 8、节能降耗管理，控制水温、水量，杜绝长流水，合理启停设备，降低水电消耗。 9、服从领导，相互配合，服务到位，记录准确，并完成采购方交办的其他工作。	总务处
中控人员	2	2	60周岁以下，具有3年以上工程及消防设备维护工作经验，须持有建（构）筑物消防员或消防设施操作员职业资格证书(上岗前核验相关证明材料)，有消防主控室设备操作能力及经验，经采购人考核同意后方可录用。	1、负责学校消防控制中心、监控中心24小时值守，严格执行值班制度，不得脱岗、睡岗。 2、熟练操作消防报警主机、监控系统、门禁系统、广播系统等设备，掌握基本操作与故障判断。 3、实时监控校园重点区域，发现火情、警情、异常情况第一时间上报、处置、记录。 4、接到消防报警信号时，迅速核实情况，按预案启动处置流程，及时报告并通知相关人员。 5、负责设备日常检查：消防主机、摄像头、录像机、探测器、紧急按钮等运行状态，做好记录。 6、规范填写值班日志、报警记录、故障记录、巡查记录，台账清晰、完整、可追溯。 7、负责中控室卫生、秩序管理，保持室内整洁，严禁无关人员进入、操作设备。 8、熟悉校园消防通道、重点部位、应急预案，配合开展消防演练、安全检查。 9、发现设备故障、线路异常、安全隐患，及时上报并跟踪维修，确保系统正常运行。 10、严守工作纪律，保守监控信息秘密，不随意删改、传播监控画面与数据。 11、完成采购方交办的其他临时工作。	总务处

5.需要说明的其他事项

（1）不得借采购人的名义从事违规违法活动，侵害采购人利益。采购人为教育教学场所，物业服务人员在与学生接触过程中要遵规守纪，品行端正，举止文明，言语恰当。如出现侵害学生教师利益问题，按违约处理，由中标方负全部责任。采购人将视情节严重程度，追究当事人的经济责任和法律责任。

（2）严格审核录用本物业项目员工，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购单位协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，经采购单位同意后实施。

（3）物业公司未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给采购人造成损失的，采购人可要求物业公司按实赔偿；因物业公司管理服务质量问题导致采购人无法履行合同内容的，采购人有权单方解除合同。

（4）因物业公司原因导致重大火灾、失窃及其他财产、师生安全损失等事件的，采购人有权单方解除合同，并要求物业公司赔偿相关损失。

（5）物业公司在涉及重大维修改造项目时，向采购人代表提出书面申请，经研究批准后，方可实施。

（6）物业公司要明确职责，树立服务意识，工作中应加强与采购人的联系，认真做好办公楼的后勤保障工作。物业公司员工上下班时间按学校上下班时间同时满足学校服务要求，晚辅导期间教学楼要有保洁员3人，维修工1人保障服务。

（7）采购人指派专人作为采购人代表与物业公司进行日常联系，负责对应由物业公司承担的工作进行汇总、安排、检查和奖惩；物业公司项目经理应保持通讯畅通（手机、对讲机），如有外出情况，向采购人代表通报，并指定临时负责人。

（8）采购人有权利对中标人工作问题进行督促和纠正，有权要求中标人更换采购人不满意的员工，中标人不得反对并应立即执行，中标人不得以此为由主张任何工作的延误、补偿。

（9）采购人与物业公司的工作联系通过《工作联系单》进行，联系单由采购人代表签字生效，于工作日17点前下发至物业公司项目经理。项目经理接到《工作联系单》后，应根据实际情况，迅速、认真组织办理或给予答复，并将前一日工作进展情况向采购人代表进行汇报。如遇紧急突发事件应由采购人员及物业公司进行布置，并及时通知采购人代表及物业公司项目经理。

（10）采购人每月会同物业公司对校园进行联合检查，并召开物业情况通报会。会议内容为总结本月内的工作情况，并对下一步工作进行安排布置。通报会由采购人相关人员及物业公司项目经理参加。

（11）燃气费用、能耗水（日常用水和保洁用水）、电、供暖费不包含本次报价内。

（12）在水、电、燃气、供暖等设备使用过程中存在违规操作，或未及时发现安全隐患，出现安全事故由中标方承担全部责任，并进行相应赔偿。

（13）因政府政策性调整，如办公区域减少，按实际发生扣除相关费用。

（14）中标方必须按照劳动法等相关规定，为劳务人员缴纳保险，保证劳务人员有关待遇。

（15）中标人未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给采购人造成损失的，采购人可要求中标人整改。

（16）中标人未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给采购人造成损失的，采购人可要求中标人按实赔偿；因中标人管理服务质量问题导致采购人无法履行合同内容的，采购人有权单方解除合同。

（17）因中标人管理存在问题等原因，造成采购人解除合同的，除赔偿相关损失外，中标人应按采购人交付全年服务费用金额的10%向采购人支付违约金。

（18）合同价款中包含的采购或维修的所有物品采购、维修等有关的一切费用（特殊约定的除外）由中标人提供，采购人不再另支付费用。

（19）项目设有36个岗位需求，如人员配备不齐，服务质量不到位，经采购人确定后，按违约处理。

（20）投标单位负责费用范围：

员工的工资、社会保险统筹、工会经费、法定假日加班费、工装费（含秩序维护员服装）、体检费、清洁设备、专用耗材（水、电、气供暖房屋地面、棚顶等设备设施维护的所有耗材，及文体用品、美术社印刷品等）日常清洁工具、办公用品耗材、水暖电改造工程、楼内外装修改造工程、安保用品、管理费及法定税费等。

（21）物业员工工作期间的一切安全问题与采购人无关，由中标方物业公司与保险公司负责。

（22）物业员工每年体检一次，确保健康，合格证提供给采购方。

（23）物业公司为物业员工工作处分及开除等事宜由中标公司决定，采购方有监管权及建议权。

（24）物业公司要严格执行考勤制度，每天早、中、晚考勤至少三次。

（25）采购方有权对维修地点是否更换新件检查记录，每月与中标公司核对。

（26）由于安全需要，需要更新的物料及配件必须更新，不能只修不换。

（27）物料材质要有保障，例如：墙砖每平不低于70元，饮水机滤芯PP棉至少12元每支，每学期各种滤芯至少更换一次，RO膜每年至少更换一次。电料必须符合国标，保洁拖地必须用尘推油，保持地面光泽。

（28）物业工人必须全能型，听从指挥，大型活动、维修全员参与。

（29）国家法定假日、寒暑假期间，维修工每天安排2人排查并做好记录，校园及教学楼每周打扫三次以上，遇到下雪，全员上班除雪，学校有重大活动如军训、上级会议等中标方要安排员工上班。秩序维护员24小时值班。

（30）中标方要提供1台大功率三轮电动清运垃圾，提供物业办公电脑、打印机、考勤机、打印纸等设备供物业公司自己使用，办公室、办公桌椅采购方提供。

（31）若发现员工偷盗学校物品或劳动工具等，一经发现立即开除并双倍赔偿，具体看被盗物品价值决定是否报警。

（32）建立采购方与中标公司沟通群、采购验收群等微信群，便于沟通与监督。

（33）完成采购方要求的填报各种与物业有关的数据、报表等工作。

（34）中标方在以上从业人员中选派男女各1人从事学生洗浴期间的浴池管理。在校住宿生每周轮流安排一次集中洗浴。具体事宜由采购人确定。浴池管理从业人员要品行端正，认真细致，服务热情，维持秩序，打扫卫生，确保不出现安全事故。如因未履职尽责导致发生安全事故或学生身心受到伤害，由中标方负全部责任。

6.验收标准与要求

①达到省优物业管理服务标准，采购人每月按《物业管理考核评分标准》(见附件)进行实际考核，按月考核计分。

②签订合同进场服务后，采购人采用物业考核标准，对中标供应商进行管理，按月考核，扣分达到5%以内约谈中标供应商，扣分在5%至20%以内每个百分点扣除服务费1万元。如当月考核不能达到总考核分值80%，扣除当月服务费，连续3个月不达标采购人有权单方面解约。并对供应商实行安全事故问责制，因供应商服务不合格、不到位造成安全事故对采购人产生损失或不良影响的，每发生一次安全事故按合同总额的2%扣除服务费，情节严重的按违约处理，采购人有权终止合同，拒绝支付所有服务费用，并保留诉诸法律进行赔偿的权利。

附件:

《物业管理考核评分标准》

项目	标准内容	标准分值	评分细则	得分	扣分说明
一、安保作业管理220分	1.有制订明确的消防、安全保卫操作规程或作业指导，有设置相应的质量记录，并按要求填写和保存相关记录。	30	未建立相关工作职责、操作规程及作业指导书扣 30 分；未建立相关质量记录扣 10 分；相关记录未达到规定要求，每发现一处扣 1 分。
2.负责门禁管理：礼貌接待来校办事人员，按甲方规定对外来人员进行登记。禁止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好。	30	对扰乱工作秩序的行为未能采取相应的措施恢复正常，每发现一次扣 5 分；对威胁或伤害人身财产安全的行为未能及时进行预防或制止，每发现一次扣10 分。
3.负责出入校内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对校内停车场进行有序管理。	30	未对车辆进行查验、登记、摆放，每发现一次扣 5 分。
4.实行 24 小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉校园、各楼区及楼层的环境，能做到文明执勤、训练有素、语言规范、认真负责。	30	未执行 24 小时值班巡逻制度扣 30 分；值班或巡逻过程中存在漏岗现象，每发现一次扣 5 分；不熟悉工作环境，每发现一次扣 2分；在执勤过程中行为举止粗俗的，每发现一次扣 2分。
5.负责安全监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。消防系统设施设备完好，可随时发挥正常作用。对消防设施设备有定期检查制度，有相应的检查记录。	30	操作规程及管理制度不完善的扣 5 分，未进行全员培训及考核扣 3 分。未按要求按时对消防设施设备的完好状况进行检查扣 5 分；消防栓、灭火器等消防器材每发现一处缺少或缺损扣 1 分；消防水泵、消防栓、灭火器等消防设备及器材，每发现一处不能正常发挥作用扣 1 分；消防设施设备的检查记录不完整，每处扣1 分。
6、负责每日所辖区域内报纸分发	20	分发不到位，每发现一次扣2分
7.处理各类突发事件，制订针对学校特点的突发事件应急处理预案。有针对性制订应对火灾、漏水、盗窃、意外治安事件、骚扰学校秩序、重大设备事故和自然灾害的应急处理预案，并做必要演练。一旦发生案情时，及时、妥善地加以处理，努力将损失和影响降到最低点。	30	无应急方案扣 10分；未按应急预案的要求进行定期演练扣 10 分；报警设备缺少或破损，每发现一处扣5 分；应急疏散通道不畅通，每发现一处扣5 分；各种消防标识每缺少一个扣 2 分。
8.中标方配合学校搞好本部门及所辖区域办公设施设备环境维护，产生费用由中标方负责支付。	20	没有履行必要审批程序，每发现一次扣 10 分。
二、保洁作业管理 190分	1.有制订明确的清扫、保洁作业指导书及作业标准，并按相关要求开展清扫保洁作业。	30	未制订相关作业指导书及作业标准扣10 分；未按相关操作规程执行，每发现一处扣 2 分；相关区域清洁卫生未达到规定的质量要求，每发现一处扣 2分。
2.服务区内环卫设施完备，设有垃圾箱、垃圾篓、垃圾中转站，并有明确的标识。	30	未在相关区域设立垃圾收集器具或设施的，每发现一处扣 2 分；相关垃圾收集和处理器具或设施未进行明确标示的，每处扣2 分。
3.各岗位保洁员有明确的责任范围，并按操作规程的要求开展标准化清扫保洁作业。	30	不清楚清洁责任范围扣5 分；未按规定要求使用清洁工具及用品扣5 分；未按规定要求使用文明用语的，每发现一次扣 1 分。
4.按规定要求配置不同区域的保洁工具，按要求清洗和放置保洁工具。	30	未区分不同区域的保洁工具的，每发现一处扣 5 分；未按要求清洗保洁工具的，每发现一次扣 2分。
5.各区域、各楼层垃圾定期清理，垃圾存放地无明显的堆积、异味儿，垃圾日产日清，定期进行卫生消毒，有相关的消毒记录。	30	每发现一处垃圾严重堆积或有异味的现象扣2 分，未定期对垃圾存放处进行卫生消毒的，每处扣2 分；未建立消毒记录的，每处扣 2分。
6.各公用地面、墙壁、天花板、楼梯、扶栏、门窗桌椅等基础设施清洁干净，公共区域、走廊、岗亭等，无乱贴、乱画及堆放杂物现象。	20	各公用设施存在严重不清洁的，每发现一处扣 1 分；公共区域每发现一处乱贴、乱画及杂物堆放，未及时进行处理的，每处扣 1 分。
7.楼道、走廊、会议室、卫生间、要每日清扫	20	清扫不及时，每发现一处扣1分。清扫不到位每发现一处扣1分。
三、宿舍、报告厅、维运管理 190 分	1.学生宿舍内安全管理，包括楼宇值班、防火、防盗防诈骗、防不法伤害、防意外伤害等	40	未完成学校管理制度的，每发现一项扣10 分；未对重要制度设置相关记录的，每发现一处扣5 分。
2.认真履行安全值班责任制。严格宿舍作息时间，按时开关门；非开门时间进出、滞留宿舍，须凭请假条或办理事由登记手续。	30	无严谨值班时间表扣10分；服务人员入职一个月后不明确工作内容、重点扣 5 分。
3.在接待报告厅的演出单位时，要认真做好演出器材的安全检查，对于不安全因素要求并监督整改，保证演出工作的安全。	30	消防设施不完善扣10 分；无明显禁烟标牌扣 5分；无具体规章制扣 5分。
4.全体员工必须熟悉安全防火常识，学会使用灭火器材。	30	消防设施不完善每发现一处扣 10分；无及时撤出场所路线指示标志，每发现一处扣 5 分；
5.按学校要求对校园内树墙、草坪、树木、花草进行修剪、浇水、养护等工作。	30	不及时修剪树木每发现一次扣5分；不及时浇水致使植物死亡的，每发现一次扣10分；影响园林绿化每发现一处扣10 分。
6.定期对学校供电设施及线路检查维修，供暖期保证学校供暖设施正常运行，发现问题及时解决。	30	因检查不当造成电线短路，每发现一次扣 10分；供暖期因供暖设施问题影响供暖，没发生一次扣10分；无法及时解决问题每发生一次扣5 分。
合计	600

注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。

本项目共计 1 个包组，包号为 001 。包组内不允许缺项。

履约期限：合同签订生效后1年。

履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。

付款方式：

付款条件	付款比例
每完成6个月服务，支付50%服务费。累计付款额不超过合同价款。	按同时段实际完成额支付
满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日。

服务清单

1.项目基本情况

物业名称：辽中区第二高级中学物业服务招标

物业地址：沈阳市辽中区政府路139号

2.物业服务范围

2.1物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
总面积	建筑面积（㎡）	35251㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.6秩序维护服务”
需保洁面积（㎡）	30044㎡	见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务”
门窗	门窗总数量（樘）及总面积（㎡）	门650樘/1768㎡，窗826个/3860㎡，总面积5628㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	地砖/19800㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	内墙饰面乳胶漆总面积37000㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
顶面	顶面各材质及总面积（㎡）	办公区顶面为乳胶漆，总面积20600㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
外墙	外墙材质及总面积（㎡）	保温岩棉涂料 21018㎡，玻璃幕墙458㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
外墙需清洗面积（㎡）	15160㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
教学楼会议室	室内设施说明	会议桌4个，长条会议桌180张、会议椅520把、音响 3个、话筒18个	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
会议室数量（个）及总面积（㎡）	4个共计600㎡	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
图书馆	室内设施说明	空调、供水、供暖设备等。	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
藏书室数量（个）及总面积（㎡）	藏书室4个，487㎡	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
阅览室数量（个）及总面积（㎡）	阅览室4个329㎡	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
电子阅览室数量（个）及总面积（㎡）	电子阅览室1个，台式计算机78台及配套桌椅，135㎡，玻璃隔断20m	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
档案室数量（个）及总面积（㎡）	档案室1个，档案柜6组，面积45㎡	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
荣誉室数量（个）及总面积（㎡）	荣誉室1个，95㎡	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
综合楼报告厅	报告厅数量（个）及总面积（㎡）	报告厅1个，800个座位，配套设施设备，约860㎡	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	55个卫生间，共约2532㎡	见“3.4保洁服务”
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	卫生间，共45个垃圾桶，外围8个垃圾桶	见“3.4保洁服务”
车位数	地面车位数	126个	见“3.6秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	1个	见“3.6秩序维护服务”
人行口	1个	见“3.6秩序维护服务”
强弱电系统	空调系统	壁挂式柜式空调的数量144台、总功率216KW；多联机2组，总功率85KW	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”
给排水系统	市政供水系统1套，立式电热水器１８台、化粪池6个、污水井128个、雨排井108个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”
消防系统	消防系统主要包括消防栓120个、控制器1个、消防卷帘门2个、应急照明灯136个、灭火器242具、消防水箱１个、蓄水池1个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”
安防、弱电系统	安防系统主机1个、监控点位168个、门禁1个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”
照明系统	照明灯具1678个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”
供配电系统	市政供电、储备柴油发电机2组	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”
采暖系统	2套	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”
浴池	浴池及配套电加热水箱	浴池2间、120个喷头、120个更衣柜，电加热水箱1组	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.6秩序维护服务”

2.2物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	67400㎡	见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务”“3.6秩序维护服务”
路灯	路灯64个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”
景观	1处	见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务”“3.6秩序维护服务”
文化长廊	2组	见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务”“3.6秩序维护服务”
消防栓、安全指示牌、灭火器	消火栓1个，安全指示牌16个，灭火器8只	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”
垃圾箱	36个	见“3.4保洁服务”
监控	40个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”
指示牌、显示屏	3个	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”

3.物业管理服务内容及标准

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，及月份具体工作内容，明确责任分工，并制定配套实施方案。
2	服务人员要求	（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明、用语文明礼貌，态度温和耐心。
3	保密和思想政治教育	（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议，保密协议应当向采购人报备。
（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、上报信息登记、大件物品进出登记等。
（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	服务改进	（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
（3）需整改问题及时整改完成。
6	重大活动后勤保障	提供重要接待、大型会议、大型考试、采购人重点业务等大型活动提供物业服务后勤保障。
7	应急保障预案	（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。
（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每月至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时购置齐全，确保能够随时正常使用。
8	服务方案及工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。
（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、秩序维护服务方案、会议服务方案、宿舍管理服务方案、冬季供暖保障方案等。
（4）制定物业服务各专业服务工作标准，并持续保持与落实。
（5）中标方要求统一着装（费用自理），服装款式分项目经理（西服）、维修（工作服）、保洁（工作服）秩序维护员（服装必须符合上级公安部门要求的服装）会服（会务保障人员服装）。无参考款式的服装及各款式服装的颜色、材质等具体情况中标后须服从采购人意见。
9	服务热线及紧急维修	（1）设置24小时报修服务群。
（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。重点是学生离开教学楼后夜间巡查巡视维修。及寒暑假等国家法定假日维修、抢修。
10	其他保障	（1）办公区公共区域采购人指定必要的物业用品、设施设备、新增展板、门牌、搬运服务、值班室、备勤室生活用品等由供应商提供，满足采购人需求。
（2）物业服务部分由中标供应商按采购人要求，为采购人提供的消费品、常用品及易耗品等，经采购人验收合格后投入服务使用，所提供用品使用权和所有权最终归采购人所有；各项按采购人需求，由供应商或供应商委托有资质专业公司实施，并提供整套完备手续，供采购方备案，含提供工程设计、预算、造价审核报告、监理服务、施工及服务资质、所用材料的质量合格证等相应有效手续，按实际发生经采购人验收合格后提供按造价审核相关材料，结算金额由中标人承担，采购人不再单独付费。
（3）在场内劳务人员中调配组建办公区节能降耗服务组、办公区综合服务组、办公用房维修维护服务组、设施设备维修维护服务组等有关服务保障组，由采购人指定相应科室进行管理，人员及人数经采购人考核同意后上岗，根据办公区实际运行需要提供相应服务。

3.2房屋维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	主体结构、围护结构、部品部件	（1）每季度至少开展1次房屋尤其是大跨度建筑顶棚结构安全巡视，大雨或大雪过后马上巡视，必要时清除棚顶积雪，维修时不准在棚顶放重物造成屋顶损坏，出现责任由中标方承担。发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施，做好维护检查台账。
（2）每月至少开展1次外墙面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
（3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
（4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
（5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。
（6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。
（7）每半月至少开展1次强弱电线路、供暖、消防管网等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
2	其他设施	（1）每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠、体育器材设备等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
（2）每半月至少开展1次消防装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
（3）路面状态良好，地漏、下水通畅不堵塞。
（4）每月至少开展1次维护。空调、LED显示屏、监控、伸缩门、车辆识别系统、净水系统、热水器、水、电、网、天然气、暖、工具、停车场相关设施等；消防、配电设施按采购人指定进行配备、维修、更换设备，达到消防、供电等运行要求，维修后需采购方确认；由采购人指定，供应商按需求为各集中办公区配备备用停电发电车等。发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，设备、设施更换的，待采购人同意后按维修方案实施维修或更换。
（5）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。
3	装饰装修监督管理	（1）装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。
（2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。
（3）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。
4	标识标牌	（1）标识标牌符合《公共信息图形符号第1部分：通用符号》（GB/T10001.1）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志第1部分：标志》（GB13495.1）的相关要求。规范清晰、路线指引正确、安装稳固。
（2）每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识检查。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。
5	建筑维修	学校有大型招标建筑维修、建设等。要对现场及施工过程进行安全等监督管理。（人物、车辆等）

3.3公用设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。
（2）保障设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。
2	设备机房	（1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。
（2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。
（3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。
（4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管，消防、通风、应急照明，防止小动物进入。
（5）安全防护用具配置齐全，检验合格。
（6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。
3	给排水系统	（1）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）的相关要求。
（2）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求。（3）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
（4）水泵房、水箱间，每日至少巡视1次。每年至少养护1次水泵。
（5）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。
（6）每季度至少开展1次排水管疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。
4	空调系统	（1）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB50365）的相关要求。
（2）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T18883）的相关要求。
（3）定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态。
（4）中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展1次运行情况巡查。
（5）每半年至少开展1次管道、阀门检查并除锈。
（6）每年至少开展1次系统整体性维修养护，检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
（7）每年至少开展1次新风机、空气处理机滤网等清洗消毒；每2年至少开展1次风管清洗消毒。
（8）每年至少开展1次分体式空调主机（含空调过滤网）和室外机清洁。每月至少开展1次挂机和室外支架稳固性巡查。
（9）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。
（10）发现故障或损坏应当在30分钟内到场，紧急维修应当在15分钟内到达现场，在12小时内维修完毕。
5	消防系统	（1）消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》（GB25201）的相关要求。
（2）消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》（GA503或XF503）的相关要求。
（3）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图、值班人员名单等按幢设置在楼层醒目位置。
（4）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。
（5）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。灭火器不符合要求的要加压灌粉更换。
（6）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。
（7）正压送风、防排烟系统运行正常。
（8）各集中办公区每个楼层至少配备4公斤灭火器8具，厨房、仓库等重点区域用增加灭火器数量，具体配备标准按照《消防法》《建筑灭火器配置设计规范》执行。
（9）至少每半月，进行一次安全巡检，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。每学期提供有专业消防维保资质公司出具消防维保记录及检测报告。
（10）配合上级消防部门检查汇报，按要求中高考等大型考试消防站安排专业人员值守。
6	供配电系统	（1）建立24小时运行值班监控制度。
（2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。下大雨马上进行巡视电力设施，发现渗透马上排水24小时不间断抢修。
（3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。
（4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。
（5）储备充足的油料，发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。中高考、学考等大型考试要保障3分钟内供电。
（6）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。
7	弱电系统	（1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T1081）的相关要求。
（2）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。
（3）软硬件根据上级要求进行升级。
8	照明系统	（1）外观整洁无缺损、无松落。
（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度、功率与更换前保持一致。
（3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。
9	采暖系统	（1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。
（2）负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。要加班加点维修保障师生上课及住宿生晚上取暖。
（3）做好供暖前检查等相关准备工作。
（4）暖气片上水前，提前通知采购人。
（5）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。
（6）根据天气情况适时调节供暖设备运行工况，节约能源。
（7）发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
10	浴池	保障浴池正常使用，电加热水箱维护、保养，浴池使用后卫生清扫等。学生洗浴期间男女浴池分别有专人管理，随时清理卫生，维护秩序，确保安全。
11	维修、维护、维保	（1）各集中办公区（含食堂）维修、维护、维保：电梯、空调、消防、LED电子显示屏、监控、伸缩门、车辆识别系统、净水系统、热水器、水、电、网、天然气、暖、食堂设施设备、停车场相关设施等,由供应商提供原材料、设备、工具、人力等；消防、配电设施按采购人指定进行配备、维修、更换设备，达到消防、供电等运行要求，维修后需采购方确认；由采购人指定，供应商按需求为各集中办公区配备备用停电发电车等。如果中标供应商不能满足采购人需求保证供应，按违约处理，采购人可以单方解约，不支付所有服务费用。因此影响办公运行给采购人造成的损失，采购人可以通过法律途径由供应商进行赔偿。
（2）维修改造包含办公室、教室、专用教室、服务用房、设备用房、附属用房的墙体、防水、门窗、强弱电线路、供暖、消防管网等，由供应商提供原材料、设备、工具、人力等，按采购人要求实施维修改造，维修后需采购方确认。如果中标供应商不能满足采购人需求保证供应，按违约处理，采购人可以单方解约，不支付所有服务费用。因此影响办公运行给采购人造成的损失，采购人可以通过法律途径由供应商进行赔偿。
（3）负责保障办公区正常运转的各种设备和设施的使用、维护、保养、维修、检测（包括供暖、空调、上下水、排污、清掏、新风换气、用电、变电、电器、电梯、天然气、墙面、防水、消防器材、设备及食堂所有设备设施等）等，由供应商提供原材料、设备、工具、人力等；按需求为各集中办公区配备发电车；消防、配电设施按采购人指定进行配备、维修及更换设备，达到消防、供电要求；因维护、保养、维修、检测、巡检等不到位造成人员财产损失由供应商负全部责任。
（4）校园园区维修、装修、工程改造包含办公室、服务用房、设备用房、附属用房的墙体、防水、门窗、强弱电线路、供暖、消防管网等，由供应商提供原材料、设备、工具、人力等，按采购人要求实施维修改造，维修后需采购方确认。在服务期内如发生造价3万元以内维修改造项目，由供应商提供，如发生造价3万元以上维修改造项目，由甲、乙双方协商一致按实际发生另行结算。如果中标供应商不能满足采购人需求保证供应，按违约处理，采购人可以单方解约，不支付所有服务费用。因此影响办公运行给采购人造成的损失，采购人可以通过法律途径由供应商进行赔偿。

3.4保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）每天早中晚3次对采购人楼内的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人流量较大区域，增加地面的推尘次数（教学楼走廊、方厅每节课上课后拖一次）；雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹，并设置小心地滑牌，采取临时防滑措施，避免意外发生。
（2）公共区域走廊及大厅的附属设施、各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、门、门框、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁1次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。
（3）保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、无蛛网，对墙面每周要进行一次大清洁。
（4）排风口，每周清洁1次，确保无灰尘、无污渍。
（5）安全通道及楼梯每天要清洁3次，并确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等。
（6）卫生间清洁要求随时有专人负责，做到干净无杂物无异味。
（7）随时检查公共区域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。
（8）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
（9）保洁用品配备：服务区内卫生纸、洗手液、保洁袋等用品，由供应商自行及时供应配备，由采购人指定，经采购人验收合格后投入使用。
（10）大小会议室及领导办公室卫生清洁工作、采购人办公区域（办公室、接待区、休息区等）等清洁工作、楼内玻璃隔段清洁工作、淋浴间管理和卫生清洁工作。
（11）保洁人员应讲究个人卫生，工作时间必须着工作装，并保持服装整洁。保洁人员上班时间不得做与本职工作无关的事，未经允许不得进入各办公室。不准打电话、手机。作息时间随着学生放假时间确定，并遵循物业公司具体要求。
（12）更换人员至少干满1个月，并需采购人同意，方可入职。
2	校园院区	（1）每天对道路、停车位进行清扫1次，全天保洁。保证道路、停车位、绿化带等无垃圾、无树叶、无纸屑、无烟头、无污渍等；绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。
（2）秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净。
（3）冬季下雪要对校门口及通往各楼道路、停车场道路即下即清，确保出行。雪停后及时组织人员清理操场、篮球场、停车场（位）、道路甬路及采购人安排的其他区域的积雪。必要时经采购人安排需使用机械除雪，满足学校教育教学需要。（4）道路指示牌、标识、辖区内垃圾桶每周要清洁，确保无灰尘、无污渍，垃圾桶内的垃圾要随时进行清理确保无堆积现象。
（5）确保采购人外围地面干净无杂物、无杂草青苔、无污渍、油渍。
（6）学校周边围墙外10米内白色垃圾的清理及南侧围墙至马路之间绿化带内白色垃圾。
3	公共区域走廊卫生清洁	（1）保洁人员每天8：30前应清扫完毕（节假日全面清扫除外），每周进行一次彻底清扫，重大节假日、活动日前视情况进行大清扫。工作日内，保洁人员对自己分担的保洁区域必须不断巡视，随时保持清洁。
（2）采购人附属设施各种指示牌、电气、消防设施设备、门、门框等每天至少清洁1次，并经常巡视，发现问题要及时清洁处理。
（3）垃圾日产日清，垃圾桶每天保持清洁状态，确保无灰尘、无污渍、无满溢状况；清运垃圾必须用大垃圾袋装好。
（4）采购人的走廊通道地面保持干净，确保无灰尘、无污渍、无垃圾等；各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、玻璃、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品和门框要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。
（5）内、外玻璃每季度擦洗1次。各种会议前进出通道门玻璃清洁。
4	会议室、大厅卫生清洁	（1）每天对各个会议室的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，随时保持每个会议室可使用状态。
（2）采购人内会议室的附属设施，各种指示牌、栏杆、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁1次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍；公共区域早中晚各喷洒消毒水一次，墙面不能留有痕迹。
（3）随时检查会议室内的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。
5	物品清洗	所有窗帘、厕所门帘清洗周期为每年9月及下学年3月，对无法清洗的地毯，进行更换。
6	垃圾清运	（1）办公区域每天至少收集垃圾2次，学生厕所或特殊情况增加收集次数，垃圾分类清运。保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。各楼层小型垃圾桶内的垃圾不得多于三分之二。
（2）垃圾存放处要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。
（3）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。
（4）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。
7	卫生消毒	（1）办公用房区域、公共场所区域和宿舍卫生间周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。春秋季传染病流行时按学校要求进行消杀。
（2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业。所需药品等，均符合国家安全标准。
（3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。
8	物料服务	负责学校园区楼内外保洁所需物料等。

3.5绿化服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
（2）做好绿化服务工作记录，填写规范。
（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。动力工具，专人使用。
（4）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。
（5）办公区绿化的养护、修剪、除雪、室内绿植美化等。
2	室外绿化养护	（1）根据生长环境，植物特性进行种植、除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。大规模植物更新、种植经采购人同意后进行。（每个花池花草品种不能完全一致，90%宿根花卉、10%盆栽花卉）。
（2）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。
（3）定期开学前及中高考和重大活动前修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。死树缺株按原品种补栽。
（4）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在10%以下。
（5）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。边石整洁无沙土。杂草随时拔除。
（6）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。
（7）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。
（8）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。

3.6秩序维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	门岗管理	（1）工作时间：白班工作时间7：30－17：00，更夫工作时间为7：30－次日7：30；岗位设置：正门岗、后停车场门岗均为24小时设岗。工作日：白天7：30－17：00正门岗设3人岗、教学楼设1人岗，晚间门卫、教学楼各设1人岗；不定时对校园内周边巡逻与安全检查；监控岗负责楼内消防和安全监控；夜间及节假日；正门岗、楼内值守室各设人员值班。
（2）负责办公区内和校园、校门24小时的秩序维护（包括消防专职人员、配合防洪防汛、除雪、防盗等）。中标方需配备秩序维护服务必要的器材。
（3）负责门禁管理：按采购人安全处规定礼貌接待外来人员，做好来访人员确认及登记。制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好，排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。使门禁真正成为本物业的安全屏障和文明窗口。配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。校门所对区域不准停车，并将小商贩劝离校门区域200米之外。
（4）负责出入院内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。
（5）负责大型物品出入管理，必须得到采购人的通知、登记后，方可放行。
（6）物业公司负责秩序维护员的日常管理、工作协调和技能训练工作。主要负责校门及秩序维护工作。
（7）中标方需在校门保安室配齐配足秩序维护用品，包括警具、对讲机等（八小件两套）。
2	巡逻管理	（1）负责夜间、节假日、双休日办公区巡查守护工作。巡查遇到问题及时与采购人取得联系，并做好安全巡查记录，集中精力提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保安全；夜间巡逻每晚至少3次，拍水印相片存档备查。
（2）巡逻检查的员工必须佩带工牌，按规定的巡逻路线巡逻。
（3）按照《巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻，在检查中如发现险情，应果断采取应急处理措施，并及时上报，在有关人员及采购人领导到达现场之前不能离开。
（4）巡逻检查人员必须熟悉采购人楼内巡逻区各类设备、物品放置，如发现物品的可疑情况，要立即查明，针对检查发现的不安全隐患，落实各项防范措施。
（5）检查消防器材有无损坏，如有损坏，必须立即进行更换，并认真填写更换记录。
（6）夜间巡逻每两小时巡逻一次，并做好记录。应注意检查声音、味道、温度等安全隐患。注意采购人周界可疑迹象，及时发现并控制非法侵入人员，并向采购人领导进行报告。重点检查楼内开水间和卫生间的关灯、关窗情况以及各楼层办公室。校庭关灯、关窗、锁门情况、楼内消防及供暖设施管道有无泄漏；外围巡逻岗应随时注意LED和泛光照明的工作情况，未及时回寝室的住宿生。保证墙体及外围公共设备的完好。
3	事故处理	（1）迅速果断制止火灾、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、纠纷等突发事件；物业经理应立即到现场，同时尽快向上级领导报告。
（2）参与事故处理的物业经理在事件处理后立即填写重大事故报告，于12小时内以书面形式递交采购人，详述事故发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。
（3）参与事件处理的秩序维护部门应在事件处理完毕后如实总结，找出事故发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。
4	突发事件的处理	（1）对于各种突发事件有应急预案。
（2）凡遇突发事件（指抢、盗、打架、闹事或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取必要措施，及时报告采购人当值领导。
（3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。
（4）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。
（5）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作。
（6）物业经理在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。
5	工作职责	物业经理：（1）做好秩序维护员的日常管理工作，组织队员认真学习并贯彻执行好各项规章制度，提高组织纪律性。（2）带领秩序维护员完成岗位执勤任务，不断提高安全服务质量。（3）以身作则，起好传、帮、带作用，提高秩序维护员的法制观念和执勤能力。（4）讲究工作方法，搞好队内团结，做好秩序维护员的思想政治工作和岗位管理工作。（5）认真做好工作记录，及时向采购人领导汇报工作，征求意见。（6）教育、监督秩序维护员按规定爱护和正确使用装备器材（做到人人会熟练使用器械，定期做好培训并对培训拍照存档）。（7）教育、监督秩序维护员严格遵守保密纪律和安全规定，防止事故发生。（8）组织秩序维护员进行军体训练。（9）完成领导交办的其他工作。
秩序维护员：（1）秩序维护员应按时到岗，认真履行正门大厅接待工作，严格履行交接班手续，不擅离职守，不得私自换岗、串岗、替岗，在岗期间不做与工作无关的事（如：读书、看报、吸烟、喧哗、打闹、吃零食、听收音、玩手机等）。（2）秩序维护员在岗期间应统一着装，按季节更换，保持服装整洁，准确佩戴执勤标志，不准将帽子取下，不准穿拖鞋或赤脚穿鞋。（3）秩序维护员门前执勤时应精神饱满，挺胸抬头，两眼平视前方，成跨立姿势站立，坐岗人员要姿态端正，认真登记，字迹工整，保持登记本整洁。（4）秩序维护员应明确自己的工作职责及处置程序，熟悉岗位周边环境及治安状况，掌握各级值班报警电话的使用方法。（5）秩序维护员应热情主动地为来校办事的人员服务，讲究礼节，用语文明，有问必答，百问不烦，不得与办事人员发生争吵。（6）对来办事的车辆，秩序维护人员应查验证件，有礼貌的引导到规定位置停放，保证停车场安全有序。（7）在岗人员应时刻保持警惕，遇到上述情况，应敢于斗争，并立即报告，遇有险情事故，应挺身而出，敢于奉献，不准袖手旁观、临阵脱逃、回避绕行。（8）秩序维护员应严格检查进出校园搬运物品的人员，没有领导签字或相关单位的证明一律不予放行。（9）秩序维护员应保持（岗位）的严肃有序，其他人员未经允许，不得随意进出。（10）严格遵守请假制度，秩序维护员在岗期间不得请假，特殊情况由经理安排好顶岗人员，休息时间外出，应履行请假手续。（11）完成采购人安排的相关事宜。
秩序维护员职责：（1）负责校内的消防和安全监控工作，协助处理突发事件，认真做好监控设备的日常保养，保证设备的正常运行。（2）监控室由物业秩序维护人员负责24小时职守，认真履行监控职责，如无采购人代表陪同，任何人不得擅入监控室。（3）熟悉监控设备的性能和使用方法，严格执行操作规程，正确排除故障。（4）认真注视监控屏幕，发现疑点，立即切换监视，跟踪录像，并立即报告值班人员，发现紧急情况时，立即通知值班人员去现场查看。（5）定期做好监控录像、值班记录等资料的保存工作。（6）严格遵守保密纪律和有关安全规定。监控录像为学校内的保密资料，调用监控录像必须填写申请表，经采购人代表及项目经理共同签字确认后，监控员方可调用，并详细记录。

3.7会议服务

序号	服务内容	服务标准
1	服务需求	（1）负责公务接待、会务服务，采购人指定用水、备品、桌椅、音响发电设备等会场布置；会场由采购人在集中办公区以内、以外指定安排，由中标供应商提供。
（2）保障各类大中小会议会务服务工作：包含服务人员、秩序维护、保洁、会务用品、保洁用品、饮用水，会场布置等由中标方提供。小型会议100人以内；中型会议100-500人；大型会议500人以上。
2	会议服务工作	（1）有会的会议室门口需设立1个站立岗，随时接待前来参加会议的领导。
（2）会前准备工作要认真看清会议预定单，如会议性质、参会领导人员（主办部门联系人及电话、会议时间、地点、场型、设备、座位牌打印、摆放及特殊服务要求等）会议前一天与领导沟通。
（3）会场布置根据要求进行场地摆台，同时对所准备的物品进行检查如茶杯、笔、纸、名卡等等，每样物品的摆放都需要按照摆放标准，用尺精确测量位置，前后左右吊线测量是否保持直线，不得有分毫偏差。
（4）会前清洁会议室内所有陈设，做到一尘不染；椅子摆放要整齐，数量要与会议人数相等，通常椅子与椅子的距离为20公分除特殊要求及人数增加，椅子必须采用掉线的方式摆放且必须保持在一条直线上；在摆台面时要求物品要干净、整洁、方便客人使用，物品要横齐竖直，规范合理。
（5）把事先准备好的纸、笔、垫板、水、水杯、杯垫、茶叶等摆在正对客人的台面上，根据领导习惯，反复确认是否摆放正确；指示牌必须清晰明了，用词准确；名牌必须用掉线的方式摆成一排，沿上桌边对齐，每个座位的名牌位置必须保证完全相同。
（6）会议开始时员工要观察四周是否有没入座人员，应及时疏导，会议开始后，服务人员应主动关好门，在门口守候随时为客人开门，保持站立不动，不得擅自离岗。
（7）服务人员应提前会议十分钟把茶泡好，茶水一般在15到20分钟给添加一次，但要牢记三轻、一快（三轻：说话轻、走路轻、操作轻，一快为服务快）服务要有礼貌，时刻保持清醒头脑，确保会议安全，尽量在服务中不影响会议；如遇到重要领导讲话时不要随意走动和添加茶水。
（8）当一切服务妥当之后，服务人员应站在会场两侧，随时为客人服务。
（9）会议中途有茶休或午休时，应及时到会场内进行整理会场，整理调整好台型及椅子，需要更换及补充相应物品的要及时，同时通知保洁进行场地清理，桌面上的物品重要资料员工不要随意去动。
（10）会议重新开始前，应酌情重新为客人更换茶水等。（11）会议结束后，面带微笑欢送宾客，并提醒参会人员拿好随身物品。
（12）会后进入场地，及时检查是否有客人忘记带走的物品，如果有应及时上交并做好登记。
（13）配合搬运物品及把资料送到指定地点。
（14）事先准备好雨伞等，以防下雨为参会人员撑伞。

3.8针对采购人特点的其他事项

序号	服务内容	服务标准
1	其他事项	（1）本项目为沈阳市辽中区第二高级中学采购物业管理服务项目，项目服务区域室内外用于保洁日常所需物料、维修所需各种五金、电料、水暖、装饰材料等配件由中标供应商按要求及时采购提供并保证质量，由采购人验收合格后方可投入使用。如果中标供应商不能满足采购人需求保证供应，按违约处理，采购人可以单方解约，不支付所有服务费用。因此影响设备设施运行给采购人造成的损失，采购人可以通过法律途径由供应商进行赔偿。
（2）根据突发事件实际工作需要，由采购人提出物业项目操作流程及要求，中标供应商应无条件严格响应执行。否则，按违约处理。
（3）物业公司不得使用电暖气等与工作无关的电器设备；物业公司因故无法正常工作时，应报采购人同意；物业公司应节约使用采购人提供的资源，保证不造成资源浪费；物业公司在工作中应注意防火、防盗，注意工作安全，物业公司员工在工作区域内因工作造成受伤、死亡的，由物业公司承担全部责任；物业公司应遵守采购人规定，并服从采购人的管理。因服务人员无故拖延，拒绝采购人提出要求，采购人有权更换或撤离该服务人员；物业公司不准使用易燃易爆及其他危险品作业，特殊情况必须提前报采购人同意；物业公司应及时向采购人汇报工作，征求意见，协助采购人更好的开展工作；凡物业公司人员出现任何事故和伤害，由物业公司全部负责（包括人身伤害事故）；采购人有权要求物业公司配齐符合规定的工作人员,（全体工作人员必须具有身体健康证明及无犯罪记录证明）经采购人确认后方可录用。如违反规定，后果由物业公司承担。采购人有权要求更换不称职的员工；物业公司每月须向采购人提交服务人员的名册；本项目内的物业服务人员不得到供应商其它服务项目内工作，采购人指定的除外。
2	重大活动后勤保障	（1）提供重要接待、大型会议、采购人重点业务备勤等大型活动提供物业服务后勤保障。
（2）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
（3）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
（4）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。

4.物业管理服务人员需求

岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求）	职责要求	采购方对接部门
项目经理	1	1	男女不限，55周岁以下，大专及以上学历（上岗前核验相关证明材料），具备5年以上物业、接待管理工作经验，作风硬朗，组织协调能力强，有物业管理经验，经采购人考核同意后方可录用。	1、有驾驭物业管理人员的能力。2、高质量完成采购方提出的各种合理需求。3、善于倾听采购方意见。4、具有处理突发性事件的能力和方法。	总务处
会务内勤服务	2	2	女性，55周岁以下，具有专科及以上学历（上岗前核验相关证明材料），能够胜任文档编辑、档案整理、资产录入、账务核算、计算机操作、财务平台数填报等工作，协助采购方完成材料收发、上报等工作及采购方交给的其他事务性工作，经采购人考核同意后方可录用。	1、工作认真、细心，善于沟通。2、会务接待、会议资料分发、签到登记、摄像照相、档案整理、材料收发上报、数据统计。3、固定资产、债务、食堂餐费系统、校园食品安全和膳食经费管理大数据监督监督等平台录入。4、采购人交给的其他任务。5、服从领导，相互配合，服务到位，记录准确并完成领导交给的其他有关工作。	总务处
电工班长（强电）	1	1	男性，年龄为50周岁以下，具有3年以上工程及设备维护工作经验，具有特种作业操作证（低压电工）（上岗前核验相关证明材料）及水电网维修技能，能够胜任水、电、暖、钳、网等工种工作。以电工活为主，经采购人考核同意后方可录用。	1、完成各种电工工种工作。2、熟悉各种用电设备，能熟练操作、调试供暖、供水、供电、发电各种设备。3、完成有线通讯线路维修工作。4、完成门窗等设施维修。5、能完成采购方交给的绿化及其他工种维修任务。	总务处
水暖工	1	1	男性，年龄为50周岁以下，具有3年以上工程及设备维护工作经验（上岗前核验相关证明材料）及供暖水电网维修技能，能够胜任水、暖、钳、网等工种工作及电焊、气焊、氩弧焊等以水暖活为主，经采购人考核同意后方可录用。	1、供暖设备调试、维修、维护。2、水泵、阀门、管道等维修、抢修、更换等能力。3、换热站白天巡查巡视、记录及夜间值宿维护。	总务处
弱电工	1	1	男性，年龄为50周岁以下，具有3年以上弱电网络维护维修安装、设备升级、改造工程及设备维护工作经验，及水、电、网维修技能，能够胜任水、电、暖、钳、网维护维修等工种工作，经采购人考核同意后方可录用。	1、电脑软硬件安装。2、会议保障，用电设备、电子屏等各种设备熟练操作。3、安装电话、网线等。4、能完成采购方交给的各种其他任务。	总务处
瓦工	1	1	男性，年龄为50周岁以下，具有3年以上工程及设备维护工作经验（上岗前核验相关证明材料）及水、暖维修技能，能够胜任水、暖、钳等工种工作。以瓦工活为主，责任心强，能力强，主要负责除瓦工以外各种杂修任务，最好会电焊、氩弧焊等。经采购人考核同意后方可录用。	1、所有室外地面修补、地砖铺设。2、所有楼内地砖、墙面砖黏贴。3、所有涉及瓦工的施工维修任务。4、能完成采购方交给的其他各种维修任务。	总务处
保洁	6	6	女性，55周岁以下，五官端正、身体健康，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。经采购人考核同意后方可录用。	1、教学楼、综合楼等各公共区域卫生清扫。2、卫生间及时清理。3、擦玻璃、清洗门帘。4、上报维修内容及地点。5、绿化拔草。6、清理积雪等公共集体劳动。7、会议、大型考试、大型活动其他保洁任务。8、体育馆、图书馆、报告厅等大型活动所有需要的保洁任务。9、体育馆内人员进出盘问、登记、清退活动完师生，及时关闭门、窗、水电等设施。10、采购方临时安排的其他任务。	总务处
宿舍保洁	2	2	女性，年龄为55周岁以下，五官端正、身体健康，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。经采购人考核同意后方可录用。	1、每天擦楼道、水房、厕所、消防设备等，保证楼道地面无废纸、无痰迹、便池无便痕黄垢，地面清洁，无堆放杂物。2、洗漱间地面不积水，水池无污垢，镜面清洁。3、公共场所门窗、墙壁无尘土、灰掉。4、垃圾清扫后及时倒入垃圾道内。5、卫生清扫工具摆放整齐，厉行节约。6、配合管理教师检查关闭水龙头，走廊电灯开关，并将寝室门锁好。防止长流水、长明不关灯的现象。7、发现水、电、消防等设施损坏，下水道堵塞等情况，及时向主管领导汇报。8、捡到学生遗失的物品交给值班教师或主管领导，待学生晚回宿舍后寻找失主。9、提高服务意识，增强服务学生责任感。10、能够圆满完成学校安排的其他临时任务。	总务处
室外保洁（绿化维护）	2	2	男性，55周岁以下，五官端正、身体健康，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。经采购人考核同意后方可录用。	1、其中一人既有室外保洁任务又兼学生宿舍垃圾道清理工作。2、另一人以室外保洁为主。3、两人配合完成绿化维护工作（包括除草、施肥、浇水等绿化工作）。	总务处
秩序维护员	6	6	年龄55周岁以下，身材挺拔，反应灵活，责任心强，熟悉秩序维护管理各项工作内容与标准，团队组织管理能力强，退伍或转业军人优先，经采购人考核同意后方可录用。	一、出入管理与验证1、严格把控校门进出，对教职工、学生凭有效证件放行，对外来人员（家长、访客等）进行登记、核实身份并联系被访人确认，禁止无关人员进入。2、管理校园车辆进出，尤其是外来车辆需登记并引导至指定区域，防止随意停放影响校园秩序。二、校园巡逻与安全检查1、定时或不定时在校园内巡逻，重点关注教学楼、宿舍、操场、图书馆等区域，排查安全隐患（如消防设施是否完好、门窗是否锁闭、有无可疑人员或物品等）。2、加强对校园周边的巡查，留意是否有社会闲散人员聚集，滋扰学生等情况，及时干预或上报。三、秩序维护与违规制止1、维护校园内的正常秩序，制止学生间的冲突、打闹等可能引发安全问题的行为，对破坏公物、扰乱课堂或宿舍秩序等违规行为进行劝导和制止。2、关注学生课间、上下学等时段的流动安全，防止拥挤、踩踏等意外发生。四、应急处置与协助1、遇到突发事件（如火灾、意外伤害、校外人员闯入滋扰等），立即采取应急措施（如疏散人员、控制现场），并迅速报告学校领导和公安机关，配合处理。2、协助学校开展安全演练、法制教育等活动，提高学生的安全意识。五、其他职责1、负责校门区域的环境卫生，保管好校门附近的公共设施。2、负责校门接送孩子的车辆的管理。3、负责校门附近小商贩的管理。4、配合学校做好大型活动（如军训、运动会、家长会、考试等）的安保工作，维护现场秩序。5、完成采购方交办的其他工作。	德育安全处
宿管	6	6	女性3人（55周岁以下）、男性3人（60周岁以下）。身体健康，责任心强，具有宿舍管理经验者优先，负责宿舍安全、纪律及学生生活服务	1、检查、纪实、评价学生在宿舍纪律、卫生、内务情况及设备设施使用保管情况。 2、对违纪学生进行教育，对严重违纪的学生及时通报主管领导处理。 3、处理宿舍发生的突发事件并及时向主管领导汇报情况。4、完成采购方交办的临时工作。	总务处
校医	3	3	年龄55周岁以下，负责师生健康管理、疾病预防疫情防控和应急处置突发卫生事件，具有医师资格证或符合从事校医工作的专业工作证明(上岗前核验相关证明材料)。同时具有熟练电脑打字，文档编辑等工作能力，下派到年部，协助年部安排的各种材料打印、整理等工作，经采购人考核同意后方可录用。	1、日常诊疗服务，负责师生常见病、多发病、轻微外伤的初步诊断、处理与用药指导，做好就诊登记。 2、传染病防控，严格落实晨午检、因病缺勤追踪、疫情报告制度；做好流感、水痘、诺如等传染病预防、消毒与宣传。 3、健康监测与体检，组织学生年度健康体检，建立健康档案，对视力、身高、体重、慢性病等进行监测与跟踪管理。 4、健康教育宣传，开展近视防控、口腔健康、心理健康、合理膳食、防溺水、交通安全等健康知识宣传与讲座。 5、校园卫生监督，监督检查教室、宿舍、食堂、厕所、浴池等环境卫生、通风消毒情况，提出整改意见。 6、食品安全协助配合后勤、市场监管部门检查食堂卫生、食材储存、餐具消毒，参与食品安全巡查。 7、急救与应急处置，掌握急救技能，对突发晕倒、外伤、过敏等情况紧急处置，及时联系家长并协助送医。 8、药品与器械管理，规范管理急救药品、医用耗材、消毒用品，做到账物相符、不过期、规范存放。 9、预防接种协助，配合疾控部门完成学生疫苗接种、查验接种证、异常反应监测与上报。 10、资料台账管理，健全健康档案、诊疗记录、消毒记录、传染病报告、培训宣传等台账，按时上报各类报表。。11、服从领导，相互配合，服务到位，记录准确，并完成采购方交办的其他工作。	德育安全处
浴管	2	2	男1 人（60周岁以下）女1人（55周岁以下）	1、开放时间管理，合理安排开放时段，分时段错峰供学生、教职工使用，做好公示与值班安排。 2、卫生消毒管理，每日清洁地面、墙面、淋浴头、更衣凳、地漏，定期对更衣室、浴室、扶手、储物柜消毒，保持通风，防止潮湿、异味、霉菌滋生。 3、水质与安全管理，保证水温适宜、供水稳定，严防漏电、漏水、滑倒、烫伤，定期检查电路、热水器、水泵、管道等设备。 4、设施设备维护，及时维修损坏的淋浴头、阀门、门锁、灯具，定期保养热水系统、循环系统，确保正常运行。 5、更衣室与储物柜管理，规范储物柜使用、登记、保管，提醒学生保管好个人物品，禁止贵重物品带入，保持更衣区整洁、无杂物、无异味。 6、秩序与文明管理，严禁打闹、追逐、浪费水、占用喷头，禁止吸烟、随地吐痰、乱倒杂物，引导学生文明洗浴、节约用水。 7、安全巡查与应急，专人值守，定时巡查，做好防滑、防溺水、防触电、防拥挤踩踏，遇突发故障立即停用并处置。 8、节能降耗管理，控制水温、水量，杜绝长流水，合理启停设备，降低水电消耗。 9、服从领导，相互配合，服务到位，记录准确，并完成采购方交办的其他工作。	总务处
中控人员	2	2	60周岁以下，具有3年以上工程及消防设备维护工作经验，须持有建（构）筑物消防员或消防设施操作员职业资格证书(上岗前核验相关证明材料)，有消防主控室设备操作能力及经验，经采购人考核同意后方可录用。	1、负责学校消防控制中心、监控中心24小时值守，严格执行值班制度，不得脱岗、睡岗。 2、熟练操作消防报警主机、监控系统、门禁系统、广播系统等设备，掌握基本操作与故障判断。 3、实时监控校园重点区域，发现火情、警情、异常情况第一时间上报、处置、记录。 4、接到消防报警信号时，迅速核实情况，按预案启动处置流程，及时报告并通知相关人员。 5、负责设备日常检查：消防主机、摄像头、录像机、探测器、紧急按钮等运行状态，做好记录。 6、规范填写值班日志、报警记录、故障记录、巡查记录，台账清晰、完整、可追溯。 7、负责中控室卫生、秩序管理，保持室内整洁，严禁无关人员进入、操作设备。 8、熟悉校园消防通道、重点部位、应急预案，配合开展消防演练、安全检查。 9、发现设备故障、线路异常、安全隐患，及时上报并跟踪维修，确保系统正常运行。 10、严守工作纪律，保守监控信息秘密，不随意删改、传播监控画面与数据。 11、完成采购方交办的其他临时工作。	总务处

5.需要说明的其他事项

（4）因物业公司原因导致重大火灾、失窃及其他财产、师生安全损失等事件的，采购人有权单方解除合同，并要求物业公司赔偿相关损失。

（5）物业公司在涉及重大维修改造项目时，向采购人代表提出书面申请，经研究批准后，方可实施。

（11）燃气费用、能耗水（日常用水和保洁用水）、电、供暖费不包含本次报价内。

（12）在水、电、燃气、供暖等设备使用过程中存在违规操作，或未及时发现安全隐患，出现安全事故由中标方承担全部责任，并进行相应赔偿。

（13）因政府政策性调整，如办公区域减少，按实际发生扣除相关费用。

（14）中标方必须按照劳动法等相关规定，为劳务人员缴纳保险，保证劳务人员有关待遇。

（15）中标人未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给采购人造成损失的，采购人可要求中标人整改。

（17）因中标人管理存在问题等原因，造成采购人解除合同的，除赔偿相关损失外，中标人应按采购人交付全年服务费用金额的10%向采购人支付违约金。

（18）合同价款中包含的采购或维修的所有物品采购、维修等有关的一切费用（特殊约定的除外）由中标人提供，采购人不再另支付费用。

（19）项目设有36个岗位需求，如人员配备不齐，服务质量不到位，经采购人确定后，按违约处理。

（20）投标单位负责费用范围：

（21）物业员工工作期间的一切安全问题与采购人无关，由中标方物业公司与保险公司负责。

（22）物业员工每年体检一次，确保健康，合格证提供给采购方。

（23）物业公司为物业员工工作处分及开除等事宜由中标公司决定，采购方有监管权及建议权。

（24）物业公司要严格执行考勤制度，每天早、中、晚考勤至少三次。

（25）采购方有权对维修地点是否更换新件检查记录，每月与中标公司核对。

（26）由于安全需要，需要更新的物料及配件必须更新，不能只修不换。

（28）物业工人必须全能型，听从指挥，大型活动、维修全员参与。

（31）若发现员工偷盗学校物品或劳动工具等，一经发现立即开除并双倍赔偿，具体看被盗物品价值决定是否报警。

（32）建立采购方与中标公司沟通群、采购验收群等微信群，便于沟通与监督。

（33）完成采购方要求的填报各种与物业有关的数据、报表等工作。

6.验收标准与要求

①达到省优物业管理服务标准，采购人每月按《物业管理考核评分标准》(见附件)进行实际考核，按月考核计分。

附件:

《物业管理考核评分标准》

项目	标准内容	标准分值	评分细则	得分	扣分说明
一、安保作业管理220分	1.有制订明确的消防、安全保卫操作规程或作业指导，有设置相应的质量记录，并按要求填写和保存相关记录。	30	未建立相关工作职责、操作规程及作业指导书扣 30 分；未建立相关质量记录扣 10 分；相关记录未达到规定要求，每发现一处扣 1 分。
2.负责门禁管理：礼貌接待来校办事人员，按甲方规定对外来人员进行登记。禁止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好。	30	对扰乱工作秩序的行为未能采取相应的措施恢复正常，每发现一次扣 5 分；对威胁或伤害人身财产安全的行为未能及时进行预防或制止，每发现一次扣10 分。
3.负责出入校内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对校内停车场进行有序管理。	30	未对车辆进行查验、登记、摆放，每发现一次扣 5 分。
4.实行 24 小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉校园、各楼区及楼层的环境，能做到文明执勤、训练有素、语言规范、认真负责。	30	未执行 24 小时值班巡逻制度扣 30 分；值班或巡逻过程中存在漏岗现象，每发现一次扣 5 分；不熟悉工作环境，每发现一次扣 2分；在执勤过程中行为举止粗俗的，每发现一次扣 2分。
5.负责安全监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。消防系统设施设备完好，可随时发挥正常作用。对消防设施设备有定期检查制度，有相应的检查记录。	30	操作规程及管理制度不完善的扣 5 分，未进行全员培训及考核扣 3 分。未按要求按时对消防设施设备的完好状况进行检查扣 5 分；消防栓、灭火器等消防器材每发现一处缺少或缺损扣 1 分；消防水泵、消防栓、灭火器等消防设备及器材，每发现一处不能正常发挥作用扣 1 分；消防设施设备的检查记录不完整，每处扣1 分。
6、负责每日所辖区域内报纸分发	20	分发不到位，每发现一次扣2分
7.处理各类突发事件，制订针对学校特点的突发事件应急处理预案。有针对性制订应对火灾、漏水、盗窃、意外治安事件、骚扰学校秩序、重大设备事故和自然灾害的应急处理预案，并做必要演练。一旦发生案情时，及时、妥善地加以处理，努力将损失和影响降到最低点。	30	无应急方案扣 10分；未按应急预案的要求进行定期演练扣 10 分；报警设备缺少或破损，每发现一处扣5 分；应急疏散通道不畅通，每发现一处扣5 分；各种消防标识每缺少一个扣 2 分。
8.中标方配合学校搞好本部门及所辖区域办公设施设备环境维护，产生费用由中标方负责支付。	20	没有履行必要审批程序，每发现一次扣 10 分。
二、保洁作业管理 190分	1.有制订明确的清扫、保洁作业指导书及作业标准，并按相关要求开展清扫保洁作业。	30	未制订相关作业指导书及作业标准扣10 分；未按相关操作规程执行，每发现一处扣 2 分；相关区域清洁卫生未达到规定的质量要求，每发现一处扣 2分。
2.服务区内环卫设施完备，设有垃圾箱、垃圾篓、垃圾中转站，并有明确的标识。	30	未在相关区域设立垃圾收集器具或设施的，每发现一处扣 2 分；相关垃圾收集和处理器具或设施未进行明确标示的，每处扣2 分。
3.各岗位保洁员有明确的责任范围，并按操作规程的要求开展标准化清扫保洁作业。	30	不清楚清洁责任范围扣5 分；未按规定要求使用清洁工具及用品扣5 分；未按规定要求使用文明用语的，每发现一次扣 1 分。
4.按规定要求配置不同区域的保洁工具，按要求清洗和放置保洁工具。	30	未区分不同区域的保洁工具的，每发现一处扣 5 分；未按要求清洗保洁工具的，每发现一次扣 2分。
5.各区域、各楼层垃圾定期清理，垃圾存放地无明显的堆积、异味儿，垃圾日产日清，定期进行卫生消毒，有相关的消毒记录。	30	每发现一处垃圾严重堆积或有异味的现象扣2 分，未定期对垃圾存放处进行卫生消毒的，每处扣2 分；未建立消毒记录的，每处扣 2分。
6.各公用地面、墙壁、天花板、楼梯、扶栏、门窗桌椅等基础设施清洁干净，公共区域、走廊、岗亭等，无乱贴、乱画及堆放杂物现象。	20	各公用设施存在严重不清洁的，每发现一处扣 1 分；公共区域每发现一处乱贴、乱画及杂物堆放，未及时进行处理的，每处扣 1 分。
7.楼道、走廊、会议室、卫生间、要每日清扫	20	清扫不及时，每发现一处扣1分。清扫不到位每发现一处扣1分。
三、宿舍、报告厅、维运管理 190 分	1.学生宿舍内安全管理，包括楼宇值班、防火、防盗防诈骗、防不法伤害、防意外伤害等	40	未完成学校管理制度的，每发现一项扣10 分；未对重要制度设置相关记录的，每发现一处扣5 分。
2.认真履行安全值班责任制。严格宿舍作息时间，按时开关门；非开门时间进出、滞留宿舍，须凭请假条或办理事由登记手续。	30	无严谨值班时间表扣10分；服务人员入职一个月后不明确工作内容、重点扣 5 分。
3.在接待报告厅的演出单位时，要认真做好演出器材的安全检查，对于不安全因素要求并监督整改，保证演出工作的安全。	30	消防设施不完善扣10 分；无明显禁烟标牌扣 5分；无具体规章制扣 5分。
4.全体员工必须熟悉安全防火常识，学会使用灭火器材。	30	消防设施不完善每发现一处扣 10分；无及时撤出场所路线指示标志，每发现一处扣 5 分；
5.按学校要求对校园内树墙、草坪、树木、花草进行修剪、浇水、养护等工作。	30	不及时修剪树木每发现一次扣5分；不及时浇水致使植物死亡的，每发现一次扣10分；影响园林绿化每发现一处扣10 分。
6.定期对学校供电设施及线路检查维修，供暖期保证学校供暖设施正常运行，发现问题及时解决。	30	因检查不当造成电线短路，每发现一次扣 10分；供暖期因供暖设施问题影响供暖，没发生一次扣10分；无法及时解决问题每发生一次扣5 分。
合计	600

注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。

合同履行期限：合同签订生效后1年

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

二、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：详见招标文件

3.本项目的特定资格要求：无

三、政府采购供应商入库须知

参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。

四、获取招标文件

时间：2026年03月11日17时00分至2026年03月19日18时00分（北京时间，法定节假日除外）

地点：线上获取

方式：线上

售价：免费

五、提交投标文件截止时间、开标时间和地点

2026年04月01日 09时00分（北京时间）

地点：电子投标文件在辽宁政府采购网提交。备份投标文件和《递交备份投标文件登记表》一同递交至沈阳市浑南区世纪路1号21世纪大厦B座4楼。

六、公告期限

自本公告发布之日起5个工作日。

七、质疑与投诉

供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。

1、接收质疑函方式：线上或书面纸质质疑函

2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，详见辽宁政府采购网。

质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。

八、其他补充事宜

无

九、对本次招标提出询问，请按以下方式联系

1.采购人信息

名称：沈阳市辽中区第二高级中学

地址：辽中区政府路139号

联系方式：87823443

2.采购代理机构信息：

名称：沈阳公共资源交易中心

地址：沈阳市浑南区世纪路1号21世纪大厦B座

联系方式：024-22890043

邮箱地址：无

开户行：详见招标文件

账户名称：详见招标文件

账号：详见招标文件

3.项目联系方式

项目联系人：王翀

电话：024-22896687

附件：

辽中区第二高级中学物业服务招标招标公告

招标详情

公告概要：

服务需求

附件:

《物业管理考核评分标准》

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《物业管理考核评分标准》

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